地产版合伙人:孙宏斌宋卫平联手搅局华东项目

来源:地产中国网 2013-06-17 08:27:00

站稳北方大本营后,融创开始挺向华东地区。

这是融创扩张道路上的必经之路。作为一个后起之秀,富裕的华东地区已被众多房企捷足先登,不过,老练的孙宏斌选择了“连横”的策略,以现金入股项目的方式,在苏南、上海、杭州等地再掀拿地浪潮。

卷土重来的孙宏斌,拿地后的现金流、资金链如何?过去疯狂的顺驰经验,这次是否会变得小心谨慎?

华东变棋

去年6月,融创绿城联手组建合资公司以管理上海和苏南地区的项目。正如前篇所述,融创通过现金注资获取绿城上海玫瑰园、苏州御园、无锡玉兰花园、天津响螺湾等9个项目的股权。

一位地产分析师告诉记者,上海区域市中心的地块几乎被瓜分完毕,港资、央企、绿城、沪资企业在上海是占有绝对优势的,国内的外地房企想进入申城会遇到很大阻碍,一定程度上迫使融创进沪时选择合营的方式。

融创此招打通了进军上海的道路。

今年5月底,融创绿城发布联合公告称,以约79.96亿元的代价收购其间接持有的上海黄浦江项目100%的股权。上海黄浦区项目由四幅相连的地块组成,这些地块过去由香港新世界主席郑裕彤女婿杜惠恺个人通过4家公司分别持有,是上海业内知名的丰盛皇朝项目。

记者实地调查了解到,黄浦江项目位于高架与林立的大厦之间。项目范围虽不大但地段优越,不过,目前大部分都尚未开工。

孙宏斌去年11月曾表示,公司“坚持在天津、北京、重庆、上海以及苏南地区聚焦高端精品住宅,从源头上控制风险,深耕这几个城市”。华东区域精耕上海和苏南,并表示“融创一定不会进杭州”。

然而,音犹在耳,融创却在西溪湿地竞拍项目成功。进军杭州由此被视为融创在华东区域的变棋。

前述分析师告诉记者,融创在杭州的布局与上海并不相同,杭州项目多数有代建倾向,融创只负责营销,进军杭州或只是站稳脚跟,捷足先登。

卷土重来

此次卷土重来,孙宏斌势在必得。

2006年之前,孙宏斌的顺驰以“高周转、高杠杆”为策略,一时间在地产市场异军突起。然而,成也萧何败也萧何,顺驰的“疯狂”拿地最终因房产调控而资金链断裂,其超越万科的梦想功亏一篑。

融创时代,孙宏斌改变了策略。不变的是强势拿地,变的是更多地在当地寻找与当地房企开展合作。

去年下半年,融创宣布与绿城展开战略合作,共同开发涉及上海区域9个项目,共计345.1万平方米土地储备。此后,融创又先后联手绿城葛洲坝九龙仓保利地产等企业,相继在上海斩获土地,共耗资46亿。

可以看出,融创联手的多是大型房企,且只在京津沪渝、苏南、杭州等几个大城市开发。收敛了顺驰时代的疯狂扩张,孙宏斌再创业时显得从容不迫。

除前述上海、杭州区域外,融创在北京联合保利以10.6亿元、20.2亿元的价格摘得北京大兴区两幅土地。去年年底,公司又先后取得重庆中央公园地块、照母山地块及北部新区地块,总金额达38.2亿元,可建建筑面积约152.7万平方米。在大本营天津,继7月以2.15亿元竞得北塘镇一地块后,12月25日,公司又以3.49亿元的交易对价获得万通地产持有的天津泰达城市开发有限公司23.5%的股权。

资金考验

面对难以突破的江浙地区,融创选择入手危机中的绿城,以现金换项目的策略让市场看到其强势拿地的身影。不过,绕不开的话题是,公司的现金流、资金链的现状。

根据去年财报融创中国共实现合约销售金额356.4亿元,同比增长86%。在销售的带动下,公司同步加大了土地储备,过去一年新增土地储备为742万平方米,用于买地的金额达到120亿元。现金流方面,去年同比增长2.17倍至123亿元,净债务比率由2011年末的104%大幅下降至79%,但为维持更大的销售规模,公司总债务由116亿升至217亿。

就此而言,融创的资金链、现金流并不紧张。不过,由于开发项目将在几年后建成,因此未来3年内对公司的销售业绩并不会大幅增厚,只要融创放缓拿地策略,公司的稳定性还是可以预期。(来源:理财周报)

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来源:地产中国网2013-06-17 08:27:00
这是融创扩张道路上的必经之路。作为一个后起之秀,富裕的华东地区已被众多房企捷足先登,不过,老练的孙宏斌选择了“连横”的策略,以现金入股项目的方式,在苏南、上海、杭州等地再掀拿地浪潮。
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