随着京版“新国五条”细则落地，北京预售证监管从严让众多高价项目难以入市，不过进入6月来，随着市场新盘供应开始逐渐增多，一些零散高价项目再度引发市场关注。对此，业内专家表示，目前刚需项目仍是市场主流，近期入市的高价项目价格仍在市场预期之内，高价项目仍然成为调控最严厉的产品。

供量出现明显井喷

据亚豪机构统计数据显示，刚刚过去的端午三天小长假期间，北京共有5个项目开盘，5个项目累计新增套数1849套，新增供应面积达15万平米，相比上个小长假五一期间，供应套数与供应面积同比分别大涨199%、126%，供量出现明显井喷。

进入6月以来，北京开盘项目量明显增多，截至6月12日，6月份北京已经有18个项目新开盘，比5月份同期的9个项目整整多出一倍，同时达到了今年以来各月同期放量的最高峰值。

在6月入市项目中，刚需刚改盘继续当道，统计显示，新开盘的5个项目中，除了位于通州区的旭辉·御锦为别墅项目外，其余4个项目全部为品牌开发商的刚需刚改项目，分别为位于房山区的中粮万科长阳半岛和金地朗悦，位于顺义区的中粮·祥云国际生活区，以及位于朝阳区的金地格林格林项目。

北京因严格管控预售证使得高端新房市场的入市量也明显下降。不过，继连续几个月出现“零供应”之后，近日一些单价超每平米4万的高价项目入市，引起各界关注。6月7日，位于朝阳区石佛营的保利东郡新一期产品开盘，新一期产品为精装现房。此外，6月8日，位于奥林匹克森林公园的招商嘉铭·珑原新一期产品面市。

此外，一些区域高价项目同样备受瞩目，经历了4年之久的辗转腾挪，位于通州的京杭广场拟售均价29800元。2009年9月10日，179轮激烈竞价，292%溢价率，位于北京市通州区新华大街的商业金融、办公项目地块，最终被绿城及葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中。

高端项目打差异牌

北京因严格管控预售证使得高端新房市场的入市量也明显下降。继连续几个月出现“零供应”之后，今年5月高端住宅入市项目仅九章花园别墅一个楼盘，成交3套，单价超过7万元/平米。

为了匹配不同的客群需求，高端市场也呈现出进一步细化趋势。目前高端市场上已入市与即将入市的项目也印证了这一趋势：新入市的鸿坤·林语墅以健康人居为主要推广核心；位于东四环的保利东郡则是以四居、五居大宅形态满足全家庭自住需求；万科·如园强调的是项目的文化属性；各个项目都在积极占领细分市场高地。

“在市场细分的趋势下，每个高端楼盘都在寻求自己的差异化优势，鸿坤·林语墅在项目定位之初就达成了这样一个共识，即在当前城市生活中健康才是真正稀缺的高端资源，于是就有了现在的鸿坤·林语墅这个京城首个实现PM2.5室内监测且恒湿、恒温、恒氧、恒洁的高端项目。”据鸿坤·林语墅项目总经理侯守超介绍，“项目开盘时间定在6月中旬左右，目前各项工作已在有序筹备中。从蓄客情况来看，完成这次销售目标应没问题。”

北京丽兹行房地产投资顾问有限公司营销总监陈隽分析认为，高端住宅消费群体其实非常固定，在房地产政策调控期，他们对产品结构需求发生了变化。据媒体报道，为了确保北京房价总体稳定，北京市住建委已经对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制，以避免拉高整体房价。业内专家表示，目前刚需项目仍是市场主流，近期入市的高价项目价格仍在市场预期之内，高价项目仍成调控最严厉的产品。