新兴区域性商圈不断兴起 昆明新商业格局初定

来源:地产中国网综合 2013-06-14 08:22:00

只要是你能想到的,未来都可以在社区里面实现。

这种生活方式的实现,依赖于大量城市综合体的建设。如今的城市商业建设中,可以说最不缺的就是商业地产。昆明未来几年将会有1972万平方米商业体量上市,人均商业占比已超过香港,于是城市各个区域,甚至一条街上都分布着不同类型的城市综合体,这些城市综合体基本上还在建设当中,除了已经投入运营的南亚风情·第壹城,大多商业综合体将在未来3年内相继进入市场,成为改变昆明城市商圈的力量,并以核心商圈三市街为圆心向外围辐射。

这些动辄几十万方,甚至上百万方体量的商业地产项目,以城市地标的气势,聚集起周边人群消费力,催生一些新兴区域性商圈的兴起。

当然,一个商圈的形成,不是想就可以的,需要周边强劲的消费人群做支撑,还要培育市场,周边有完善的商业配套,商业中心之间的差异性定位,多项因素联合起来才能让一个商圈繁荣起来。

市场瞬息万变,个体商业中心的力量有限,除了坚持,找准自己的定位之外,还要有先进的人才,现代化的管理和运营理念,能根据市场的需求和变化,不断调整产品结构的决策等。

商圈兴起 城市商业格局初成

之前昆明市民逛街,首选三市街、青年路或者小西门商圈的消费习惯正在被昆明城市的外扩,诸多城市综合体的建设所打破。

现在,北辰财富中心已经成为北市区购物休闲的中心,南亚风情·第壹城给南市区市民带来了一种全新的生活方式,世纪城和新亚洲体育城也大大丰富了区域人群的生活配套。

昆明的商业发展中心正在由中心城区逐步向外扩散,由原有的商业“单核”向“多核”衍变,逐级发展形成更多的外围商圈。这是一些专家学者眼中昆明商业中心“多核化”的格局。这种“多核化”,也就意味着多个区域性繁荣发展,它是城市化进程加快,城市外扩的必然过程。

这种城市副中心商圈的崛起之势已经势不可挡。除了已经逐步形成的南亚风情·第壹城和北辰财富中心以及广福路板块的项目外,目前,大量城市综合体项目的规划建设中,可以看得出未来昆明商业格局的一个雏形和端倪。

一环中心除了三市街商圈内的东方首座、恒隆广场带领的城市商圈升级之外,向外还有汇都国际、南亚之门、文化空间等带动下的片区商业;南市区多个大盘进入,昆明西山万达广场、红星国际广场以及润城,都以改变城市中心的视野布局;北市区形成了以北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场、置地广场为代表的北京路沿线,和以和谐世纪为核心的银河大道沿线两大主轴的商业区域﹔西市区则有经典双城和人民路壹号广场等为代表的商业项目﹔东市区内,七彩云南花之城、银海地产以及车行天下国际汽车城等项目,在带动着片区商业发展﹔广福路和彩云北路新出现了一些大盘的身影,比如海伦国际、中豪·螺蛳湾国际商贸城和大都;而呈贡新区,则因为市级行政中心搬迁,商业发展动力十足,上海·东盟商务大厦、七彩云南·第壹城、实力心城和新都昌商业广场为代表的新兴商业体正呼之欲出。

未来,昆明城市商圈正向着多个城市副中心趋势发展。

三市街商圈依然是核心商圈

虽然诸多商业综合体都有着成为区域性副中心的目标,形成多个新商圈也是大势所趋,但短期内,昆明城市核心商圈只有一个,那就是三市街商圈。昆明百大商业管理有限公司董事总经理梅永丰曾告诉记者,要形成新商圈,区域人口要达到一定数量,而且定位等要和城市核心商圈等明显分开。

现在来看,一些新的商业地产项目,在业态引进上,和核心商圈业态没有大的区分,餐饮品牌,电影院,或者是超市,都是核心商圈里面已经具备的,这样的商业项目形成的商业中心可以说是城市次级商圈。

“以后的发展,就是以传统核心商圈为主,辐射各个区域,形成一个区域性商圈。”云南新都昌房地产开发有限公司常务副总张志宏说,一些新型的商圈起来,与商业地产大量建设有关。昆明作为一个边疆城市,不管是经济、人口还是消费观念,落后于东部沿海城市,人们的消费习惯需要慢慢培养,不是一蹴而就的。所以,一个商圈的形成,需要10年甚至20年时间培育,中间,需要城市运营商和政府等坚持去精耕细作,去运营,才能形成。

区域性商业中心加快建设步伐,城市中心的核心商圈也在完成着升级改造,不断强化市场竞争力,同时,商圈的力量也不断在壮大,尤以三市街商圈为例,顺城购物中心带来区域的全面升级之外,恒隆广场和东方首座也已启动建设,将带来更为先进的商业开发运营理念,还将从整体上提升核心商圈的形象和商圈竞争力。

区域商圈内地标性建筑频现 比高度拼软硬件

细看这些城市综合体,基本上都有一个抓人眼球的建筑高度。从北市区欣都龙城186米的5A甲级写字楼,到白塔路片区昆明广场269米高的5A甲级写字楼,再到七彩云南·第壹城在呈贡新区打造的高288米的5A甲级写字楼,以及已经开工建设的300米高的昆明西山万达广场的双塔写字楼,这些建筑高度的纪录在不断被刷新。

从上海环球金融中心到台北101大楼,再到迪拜塔,写字楼不断拔高是一种全球形势,而以写字楼等摩天大楼为主的业态组合往往能够形成聚集效益,很多注重企业形象及品牌效应的企业,也很愿意选择这样的区域进行办公。

桥头堡战略下,正致力于打造区域性国际影响力的昆明城市,又怎么会错过这样的时机,于是高度高,标准高,规格高的写字楼建设在城市综合体内,成为时下昆明商业地产比较盛行的组合。

国际、甲级、5A、低碳……都是写字楼的卖点,除了硬件上过硬外,在物业服务和后期运营管理等软件上也纷纷引进国际级物管公司。

城市规划、地铁建设助推城市商圈形成

城市商业的发展,离不开城市的规划,在张志宏看来,“大昆明的发展,人口和城市规划比上世纪扩大很多倍,按商业发展规律和城市发展规律来说,每个区都应该有它的区域性商圈,这块区域商圈的形成,要根据区域的经济发展状况,人口结构和消费水平,交通所处的位置等,逐步形成商圈。”

比如深圳,30年前并无商圈的概念,但是经过30年的发展,深圳商圈就经历了从无到有的变化过程。以福田区为例,就是政府搬迁后带来的CBD核心区的发展,对写字楼的需求就增大,白领消费增多,餐饮、娱乐和酒店等需求量大大带动了商业地产的发展。

张志宏认为,昆明呈贡新区的发展可以借鉴福田发展模式,片区商业逐步会围绕城市规划,特别是城市CBD核心区域的相关需求,逐渐发展起来。

目前,呈贡新区已经有一些项目在建,但要形成城市商圈,张志宏说,不是一个项目单体能做到的,不像原来一个百货大楼就形成了城市商业中心,现在不同了,需要政府有良好的规划,商圈的配套才能跟得上,比如路网,市政建设的一些配套,才能达到物业发展的条件。此外,周边是否有大量的人口密度支撑,商业规划和商业定位,比如品牌和业态组合是否符合片区人群的消费需求等都会影响一个商圈的形成,和长足的发展动力。

对于昆明城市而言,这也是很多一二线城市都在经历的,地铁开通后,兴起的地铁经济,尤其以站点为中心,形成一些独特的地铁商圈。昆明目前也正面临着地铁建设刺激,推动区域性商圈发展的利好。张志宏称,地铁开通后,未来10年左右,昆明地铁上盖物业价值将会得到一些体现,这种模式在香港等城市比较成熟。

零售企业收缩敲响的商业发展警钟

从上世纪昆明商圈的变迁中可见,商圈的形成和衰落都有其原因。其间,有如五华大厦、红联、盛兴等超市的兴衰,这些盛极一时的零售企业沉浮和转型背后,也反映出城市商业发展的缩影和历程。

这些变迁都直指:商业要发展,不仅要找准自己的定位,要有长期的可持续发展的机制支撑,与时俱进应对市场变化,还要有先进的管理人才和经营管理理念。

回过头去看,五华大厦开业时的繁荣和火爆,主要是当时缺这样的商业,大家要么去瞧新鲜,要么争相去购物体验或者休闲,现在则不同,大量的商业体量面市,可选择的内容太丰富了。

昆明商业体量未来井喷,人均占比有2平方米,超过香港,这个量很大。张志宏认为,“商业企业要警惕了,商业地产不同于住宅开发,商业的价值更多地体现在后期的运营中,而不是在现在建设阶段,如不能很好地经营,后面带来的负担也会很重。”

且不说未来运营乏力给商业地产带来什么样的结果,就品牌引进来说,记者在接触一些商业地产项目招商部人士时了解到,目前,一些项目对品牌店招商并不容易。

从去年整个国际连锁来看,尤其是零售企业,开店的速度正在放慢,也有的在关店,包括500强的零售连锁企业等都在收缩。“最近两年房地产业的蓬勃发展,带动了这些企业的开店速度,但是后期由于经营不畅或者市场变化,也使得这些企业经营成本增高,于是出现了关店的现象。”做过零售,如今在做商业地产开发的张志宏称,“最终的恶果是,大量商业物业出现,但是没有品牌支撑。”

春江水暖鸭先知,商业地产发展了,市场有没有那么大的需求量,零售企业最直接面对市场的变化,也有更切实的体会。

诸多零售商的关店,似乎都在给一些商业地产发展敲响着警钟:如何发展,路在何方,需要找准了方向,再出发。(云南信息报)

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