住建部政策研究中心主任秦虹称,未来除了贷款外,房企一定要多关注直接融资,因为这一定会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。

不断收紧的地产调控,极大改变了房地产企业的融资环境与资金来源,房地产直接融资的比重正在不断攀升之中。住建部政策研究中心与高和资本联合展开民间资本调研发现,房地产开发企业的融资结构正悄然变化,直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一,其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

高和资本董事长苏鑫介绍,房地产直接融资的具体方式主要有:房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响,2012年房地产直接融资的占比快速上升,去年房地产信托余额为6800亿元,发展非常迅速,投资额比较大,但股权融资有一定的局限性;房地产基金刚刚发展起来三五年时间,其认为去年有1000亿元到2000亿元,好处是专业的机构占比55%;另外,券商资管也发展迅速。

“关注直接融资,关注新的金融行业的细分领域的市场变化和投资需求。”苏鑫称,未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。

住建部政策研究中心主任秦虹分析指出,一方面,房地产企业是资金密集的行业,离不开资金的支持,另一方面,不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此秦虹认为,下一个维持房地产企业发展的支撑点是直接融资。

“如果拿开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较,整体来看,目前是近10年来最高的水平。”秦虹表示,这表明目前房地产企业并不缺钱,所以有能力拿地,甚至拿“高价地”,显示目前的企业资金状况比较好,目前开发企业的资本金、开发企业到位资金的增长速度,都是比较高的增速。

尽管目前流动性较为宽松,秦虹仍然强调,今年社会流动性相当充裕,但未来除了贷款外,房企一定要多关注直接融资,因为这一定会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。“直接融资一定是下一步金融改革其中的一个的大方向,需要开发企业的高度支持,是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。

进入2013年,房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大,房地产信托一改前几年新增规模占比信托总量的下降趋势,出现明显增长,房地产领域成为信托资金主要投资方向。数据显示,2013年1月,地产信托产品共发行76款,发行规模达到224亿元,位居发行规模首位。4月,房地产信托占比达33%,超过金融和基础设施。在多个投资领域受到限制的背景下,房地产信托有望再次成为信托业务重点。

此外,房地产调控常态化,宽松货币政策一去不复返,反而令房地产基金加速发展。数据显示,自2008年到2010年之前,国内房地产私募基金发展比较缓慢,仅有20多支基金,100亿左右(小区网论坛)的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展,新募基金数41支,募集规模164亿元。2011年新募基金数97支,募集规模712亿元。2012年进入市场调整,新募基金63支,涉及金额370亿元。

今年年初,来自山西的晋商资本以基金形式买下北京（楼盘）丽泽商务区拍出的第一块土地,则预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。虽然,该地块的成交金额不到10亿元,但这一事件或许正是晋商资本加速基金化的牛刀小试。

据新近在山西完成连续第三年度民间资本调研的苏鑫介绍说,今年5月山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成,70%煤炭已实现规模化和国有控股,而在缺乏更好出口的情况下,煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等资本证券化的形式进化,尽管,进化的速度也许仍旧有些缓慢。但是,与鄂尔多斯（楼盘）等新兴民间资本不同,山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念,将钱交给更专业的人士进行投资。山西是中国最早形成金融雏形的地区,在文化上,有丰厚的商业文明底蕴。“也许未来,基金真将成为山西民间资本的一个发展趋势。”