克而瑞无锡分公司总经理王新科向时代周报记者表示，五洲国际多以五洲国际广场、哥伦布等品牌运营，哥伦布广场多数做城市或城镇综合体，五洲国际广场多数做专业批发市场，但都属于中低端，大部分都承诺购买价返还、长期包租、高额租金回报，以这种方式吸引投资者，通过变通的方法跟业主签订代为管理协议，由经营管理公司统一管理。

“五洲国际的产品品质都很一般，经营状况较差，没有拿得出手的特色，基本没有品牌商家，无锡哥伦布广场到现在还有空铺，租金很便宜。五洲国际承诺每年6%-8%的高额租金回报，事实上都折算到房价里了，哥伦布广场一楼商铺价格4万-5万元/平方米，而周边项目售价2万-3万元/平方米。如果不采取这种模式的话，项目根本不好卖。”王新科说。

虽然这一模式可以为其积累大量资金，但10-20年的租期协议内，如果购买者的投资回报不能满足，五洲国际可能面临集体退铺和诉讼。

王先科指出，可能在合同期内租户的收益率可以保证，但是一旦合同期满，投资者的租金回报率可能很低，五洲国际这一模式的可持续性存在问题，“以前选址比较好，加上售后返租，所以前期几个项目可以成功。但是近年扩张得太快，土地成本上升，很多选址较差，不是核心区，比较偏远，后续项目运营得并不理想。”

负债攀升区域风险集中

据悉，五洲国际集团执行董事兼主席舒策城，温州泰顺人，此前从事贸易及制造业务，2004年，连同友人夏金霖、林克文成立首个项目公司无锡中南，分别持股50%、25%、25%，开发了无锡五洲国际工业博览城[最新消息价格户型点评]，随着无锡中南的成立，舒策城成立了五洲国际集团。

2005年林克文撤股，舒策城的弟弟舒策丸开始持股18%。2006年，由于商业意见及目标不同，夏金霖退出，舒策城及舒策丸分别持股50%，此后该公司又经历多次股权变更。五洲国际的最终控股公司是盛凯控股有限公司，而该集团最终控股方是舒策城以及舒策丸。

截至2013年2月28日，五洲国际已发展有11个专业批发市场，14个多功能商业综合体，分别处于不同开发阶段，总建筑面积约730万平方米，其中12个项目位于长三角地区。