据中国经营报报道，如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代，甚至有不少地方政府固执的相信，城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。

于是乎，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”在二三线城市平地而起。然而，当这些“宠然大物”在改变城市面貌的同时，也在严重挑战着城市的消化能力。

新城区博弈

二三线城市对综合体的热情，已成为当前中国的“特异现象”。“虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华如是担忧。

城市综合体的大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑。“城市综合体对提升区域土地价值、拉动就业和提高税收是有好处的，是有利于政绩形象的。”一位业内人士说，城市综合体从各方面利益上都“迎合”和“满足”了地方政府的心愿。于是，各地政府在推波助澜，开发商的积极性高涨，城市综合体开始蜂拥而起。

“在高涨的热情下，如今许多城市的新城区开发，政府都规定必须要有综合体的配备。”汉博投资集团董事长朱友军认为，政府之所以要规定这一点，“一是能出业绩，二是综合体里面的酒店等商业部分，可以为当地带来稳定的就业和税收。现在70%的二三线城市的政府都已经意识到这一点。”

RET睿意德执行董事张家鹏对此现象颇为无奈。“地理位置稍偏、特别新的新城区，并不太适宜综合体的开发，但政府一般是不会答应的。”他认为，“新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。然而，政府往往会反过来想，即先出综合体、先出商业，因为这些看上去，马上就会业绩斐然。”

“政府引导”存误区

与政府合作新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然可以很便宜地拿下，但项目以后能否做得起来，还存在很大的不确定性。朱友军告诉《中国经营报》记者，由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等偏远新城区开发中表现最为可怕。“他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。”

于是，不难想象，在这样双重甚至多重因素的影响下，有多少表面华丽的城市综合体正行走在“幸与不幸之间”。

中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利给记者举了个湖南益阳“福中福国际城”的案例。“这是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。”董利说，影响不止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是，它的闲置也给城市的可持续发展带来了不利影响。“由于长期经营不善，导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。”

探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观;此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发中普遍存在的问题。