散售带来先天不良

“如果你钱不多、经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体。”鄂丽华说的很直接。

像万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业，在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金，一般中小型开发商往往难以胜任。

然而，一些开发商为了缓解资金压力，在运营综合体的过程中已经开始“走形”。据了解，山东淄博作为一个三线城市，早在2003年就开始了“商业地产热”。王府井、新天地、国贸等，俨然再建一个北京城。不过，这些所谓的“综合体”大都采用散售模式。几年间，在淄博的美食街新天地烟消云散，王府井购物广场在风光了不久之后也陷入招租困境，而国贸SOHO则一直是“不死不活”。

“综合体应以商业为主打，但目前很多项目都把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉，这样就变成单纯的卖住宅获取回款了。”朱友军对记者表示，甚至有的开发商还将写字楼打散出售。然而，他们并不知道，“写字楼只有统一出租整体销售，才能做出档次来。如果分散出售，小业主再进行各自出租，这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。”

专业能力是最大考验

事实上，做商业地产需要很强的专业能力，其中之一就是应对于各种资源的有效运用。成都知名地产机构、世家机构董事总经理郭漫舸认为，在城市发展的初期，一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。从综合体物业价值的合理实现来看，城市地铁资源是其应当充分利用的发展机会。

“从成都市目前项目发展模式来看，地铁资源远未被充分利用。”郭漫舸表示，目前成都已设计好的地铁1、2号线沿线，不少物业功能还比较单一。而已经规划设计好的城市综合体项目，不少都忽略了”地铁“这个交通因素。“比如成都万达广场，就远离了地铁1、2号线。”

另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节，就是“设计方案的市场化”。朱友军认为，大部分城市综合体现在都是单纯的设计先行，认为外观做得漂亮是主要的，因而忽略了最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。

而让鄂丽华更加担忧的是商业地产人才的缺乏。她认为，城市综合体的不同业态属于不同的专业领域。在管理上，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域，管理购物商场的团队不可能去管理办公楼。这其实是需要企业在人力资源上进行投资的，是需要培养不同的团队去管理、运营城市综合体的不同业态的。然而，在商业地产持续发热的现实状态下，不少开发商明显缺乏这方面的人才储备，因此专业能力将是他们面临的最大考验。