业内:中国商业地产短期仍是“散售”时代

来源:地产中国网综合 2013-06-09 08:05:00

据第一财经日报报道,“我们近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前,高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。

2009年10月,为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国执行董事,转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间,高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目,其中部分已实现退出,收购资产规模超过60亿元。

高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本,并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为,通过基金的形式,把买房炒房人群的钱聚在一起,投到前端去,变成一种供给,其实是有利于稳定房价的。

散售是“逼不得已”

对于高和资本旗下基金的退出方式,苏鑫坦言,主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫,对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。

“在中国,商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事,讲了很多年,还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为,如果没有REITs的支持,商业地产所谓的春天就不会到来,在短期看可能还是一个散卖的时代。

“商业地产散卖以后成功的案例极少,我在SOHO中国10年,天天接触投资者,了解他们的心理,就是因为小业主的利益取向不一样,导致租客良莠不齐、资产贬值,商铺空置率较高,”苏鑫称,“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’,然后带租约销售,结果可能就会不同。”

这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则,名曰“资产精装修”,即业主购买房子后,高和资本会把资产管理权拿过来,成为项目唯一的管理人。

苏鑫解释称:“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定,我们会给两个点左右的处罚。这个罚则,实际上相当于一个筛子,把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前,我们还做了一道过滤,80%都按层销售,并没有一套一套地卖,就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念,抗经济波动的风险能力比较强。”

2010年底,高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦,创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年,北京CBD写字楼租金大幅上涨,金澳国际大厦结案租金接近翻番,从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天,最初开盘价为29500元/平方米,一年后结案售价上涨至52400元/平方米。

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业内:中国商业地产短期仍是“散售”时代
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我们近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。
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