持续深入的房地产宏观调控政策以及中国经济增长结构性调整，让房地产行业面临重大考验。2013年，对于房企而言，面临不少困境：资金压力、政策不确定性、销售压力以及存货量的持续增加……这将导致企业业绩进一步分化，房企的集中度越来越高。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。

高和资本董事长苏鑫认为，房地产行业开始出现分化的格局，大企业的市场占有率高，中小企业会被兼并或收购;同时，为了适应市场的发展，房企也开始面临巨大的转型压力。诸多房企在融资、土地、公司战略、产品线都进行了调整。

中国房地产报：宏观调控以及市场格局的持续调整，会对未来房地产行业的融资产生哪些影响?未来房地产私募在房地产行业中起什么作用?

苏鑫：过去十几年，房地产企业的主要融资渠道是银行，银行贷款占开发资金的70%~80%。政策调控之后，银行贷款审批难，房地产行业就开始转向以信托、私募基金等金融产品为主的直接融资，这其实是行业走向成熟的标志。在国外，房地产行业资金的使用情况是，银行贷款、公募基金以及私募基金各占三分之一。我们现在还是依赖银行贷款，主要原因是我们的直接融资市场不发达：品种都没有，发债不让发，上市不让上，REITS也是迟迟出不来。

但这两年我们看到房地产私募基金开始崛起，虽然在房地产企业资金的占比很小，但作用很大。各个私募基金所采用的模式也不尽相同。如果是需要快速扩张的就需要资本金，因为拿土地的环节不能举债，只能用股权的方式，基本上就是以基金或者变相的信托为主;还有一类，因为调控资金链有些压力，这个时候销售遇到障碍，那可能就需要举债，这是偏债型的，尤其是二三线城市的量还很大，在限购的背景下这种需求比较大，能起到救急的作用。

中国房地产报：REITS作为商业地产一个重要的融资渠道，这几年也一直是舆论关注的焦点。你认为REITS迟迟不出来的原因是什么?

苏鑫：因为商业地产是房地产的一部分，支持商业地产就是支持房地产，应变成了这样一个划等号的东西。所以房地产一调控，REITS也就停了，但实际上两者是有区别的。

中国房地产报：我们发现，开发商除了在融资渠道拓宽外，很多开发商也不约而同地进行了战略的调整，并选择了高周转的路线，比如旭辉、阳光城都提出高周转，要快速拿地、快速销售，这个现象是不是代表着背后的一种趋势?

苏鑫：其实说到底就是整个利润率降低了，万科去年的利润是15%，毛利率是36%，还在下降。万科还是一个很优秀的企业，利润降低的原因有三个，一是土地价格上涨;二是调控之后，销售速度的放慢，加上价格也涨得慢一些;三是市场在扩张，融资成本在增加。在这种情况下，高周转的好处就是资金使用成本大幅降低了，原来利润率很高的时候资金成本增加1%~2%，影响不太大;现在对于资金成本增加对项目收益会有重大的影响。如果在土地成本都一样的情况下，企业的融资成本会因为这种快速周转而变得很低，企业的优势也就显现出来。

中国房地产报：中国经济还处于转型阶段，未来对于整个房地产市场的影响和对于地产基金发展的影响会是怎样的?我们看到有很多城市出现了商业地产泡沫，怎么看待这一现象?

苏鑫：要转型就肯定要发展服务业，这是内需，商业地产的需求就会增加。但现在商业地产是机会和风险并存。风险是结构性的问题，在需求相对稳定的情况下，是短期的供应量在某些城市集中爆发。

例如现在的沈阳、成都等地。另外，商业地产一定会随着中国经济的波动而波动，规避风险最好的方法就是投资周期相对长，如果我能跨越2个周期，我的失败风险就更低。

中国房地产报：最近比较热的问题是地王频现，上海5月份出了8个地王，怎么看待这个现象?为什么企业会不断看涨?

苏鑫：实际上，一线城市的机会还是比较大的，上海的这几个地王都属于黄金地段，对行业而言没有可比性。应该说这个行业开始出现分化的格局，大企业的市场占有率高，我们关注大企业的动向多，并不代表整个行业都在拿地。很多企业现在还在退出，整个土地购置面积的增长速度并不明显，去年土地购置是负增长，今年1~4月份土地购置增长也不明显。我们看到的是地王，因为你看到的都是那些典型的大企业被炒得很火，不是全行业的行为，不是中小企业都在拿地、大中小城市一二三线城市都在拿地。市场出现了整合分化，现在情况就是这样。

中国房地产报：房企国际化也是最近比较热的话题，绿地、万科、碧桂园、朗诗等企业都向国际市场进军，对于房企国际化路线怎么看?

苏鑫：主要还是跟着投资移民走，把房子卖给中国人。我认为房地产本身就属于区域市场，是地域性很强的行业，本地优势是最重要的。美国的很多公司到中国来投资，研究了几年，也大部分是合作项目，如果没有本地优势的话投资风险是巨大的，所以中国的房地产到国外投资也是卖给中国人。（中国房地产报）