碧桂园的图谋

正如当初莫斌加入碧桂园带有弥补工程质量短板之意，朱荣斌在此时加入碧桂园也并非偶然。

碧桂园方面对经济观察报称：“碧桂园认为今年起三年内都是买地的黄金时期，会积极物色合适买地机会进行业务扩张。”

在国内，碧桂园已是有名的土地王国，还需要怎样扩张呢？前述碧桂园内部人士解释，虽然碧桂园土地储备充裕，但根据发展要求需要做一些新尝试。

该人士坦言，公司上市初期在一些偏远地区获得的土地需要很长时间，价值才能体现出来，对于当时欠缺经验的拿地行为，公司希望在今后不要再犯。

标准普尔曾指出，碧桂园的主要风险是销售主要集中于广东省以及三四线城市。这些市场的深度以及对经济周期的敏感程度可能难以支持大供应量。近年，碧桂园开始战略调整。

碧桂园方面形容，“农村包围城市”这类话让杨国强感到刺心，他们的布局战略已经演变成“在一二三线城市中心和具有发展潜力的新区拿地与郊区拿地并举”。

不过，每个开发商都有一套拿地的方式，战略调整需要人才、资金等各方面的支撑。根据一名广州地产业内资深人士观察，近年碧桂园多次参与广州中心城区土地的拍卖并举牌，但最终没有把土地拍下来。该人士认为，此举证明碧桂园是想进入中心城区，但是没有相应的人才或者决心。

在此关键机遇期，碧桂园需要土地投资方面的优秀人才。“朱荣斌在国企（中海）和民企（富力）都有资深经验，而且主要在华南地区主政，与碧桂园的发展重心相符，再加上朱跟政府也打了多年交道，应能帮助碧桂园转型。”该地产业内资深人士说。

朱荣斌为人相当低调，仅可从他的工作经历中窥见其土地投资方面的才能。资料显示，朱荣斌从2004年年中上任中海地产广州公司总经理至2008年，在广州地区实现了销售额从18亿元到40亿元的转变。2005年，中海广州公司在市场不好的情况下，在CBD珠江新城连拿三块地，观园国际和花城湾帮助广州公司于2006年创造了销售额翻倍的成绩。而在佛山东西走廊、广佛都市圈即将形成，佛山市场还不为同行看中之际，在南海和黄歧海北项目的拍卖会上，广州公司一举将两块极具市场发展潜力的地块收入囊中。

然而，一名知情人士透露，虽然中海在珠江新城的项目表现不俗，但国企拿地流程缓慢，造成在广州这个重要市场项目过少，“朱荣斌后来离开跟这个有关系”。

碧桂园目前对业务调整的强烈意识或是不错的机会。据悉，碧桂园正在有意识地调整产品线，以充实高端产品线来弥补其郊区大盘模式毛利率低的缺陷。碧桂园2012年年报数据显示，其毛利率已从2011年的34.5%上升到2012年的36.6%。其在广州南沙新区的项目，被主席杨国强要求“不遗余力、不惜重金地打造成为中国最完美豪宅”。

碧桂园的“黄金三年”已经开启。根据碧桂园今年第一季度公司通讯，截至3月31日，该公司已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权（含权益）的可建建筑面积（非土地面积）约为5834万平方米。其中，第一季度内新购土地预计可建建筑面积约656万平方米，总代价约50.1亿元。其中76%是新项目，24%为旧盘新地，主要位于广东，占40%，其次是山东、湖北及江苏。

（来源：经济观察报）