持续的房地产调控，正让房企严重依赖银行融资的格局发生改变。近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。与此同时，民间资本开始涌入，并将投资目光锁定商业地产。

直接融资大发展

目前，房地产直接融资的具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管。2012年房地产直接融资的占比快速上升，房地产信托余额为6800亿元，发展迅速。相比之下，房地产基金尚处于起步期，发展时间仅有三到五年。但据业内估计，2012年的房地产基金规模已经超过1000亿元。

今年以来，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大。到今年4月，房地产信托占信托发行量的比重达到33%，已超过金融和基础设施行业。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。

“从企业的投资额和融资额来看，这些数字目前是近十年来的最高水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”。

不过，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来除了贷款外，房企一定要多关注直接融资。“直接融资是下一步金融改革的大方向之一，需要开发企业的高度支持。”秦虹表示，房地产是资金密集行业，但不断加码的地产调控让宽松、低成本、易于获得的银行贷款环境难以再现。因此，未来维持房地产企业发展的重要支撑点将是直接融资。

民间资本涌入

房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。

对此，高和资本董事长苏鑫表示：“关注直接融资，关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。”

作为我国首支人民币商业地产基金，高和资本目前收购资产规模已超过60亿元，其中在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。近期，高和资本加速在一线城市的布局，以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的首个项目收购。

根据住建部政策研究中心与高和资本发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》，民间资本对房地产业的投资策略及方式正发生改变，商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。(中国证券报)