转型之忧

对于目前房企转商热，杨忠对未来商业地产总体前景充满信心。但他也坦言，此股热潮中仍要选择理性发展，要直面很多挑战。

杨忠说，奥园强调会更注重商业的质量，从拿地、定位、设计、招商到经营等环节，会更细致，同时“对人们购物行为的改变也会持续研究”。

“房企转商要具备三个条件：可行的盈利模式、可持续发展战略、专业管理团队。”禹来表示，“盈利模式，解决现金流的问题。现金流对于目前的大多数房地产来说，主要就是解决租售结合的问题；持续发展战略，解决房地产周期性问题；专业管理团队，是解决商业地产发展的稳定性问题。实际上，有专业、有经历的商业地产管理人才短缺不是单个企业的问题，而是整个行业资源都很短缺。”

一不具名业内人士认为，“时下的环境，商业地产开发营运总是绕不开人、钱、模式等核心问题。奥园虽然模式清晰，但毕竟刚从多年摇摆的困境中走出，目前的现金流、模式和人才团队可能适用于目前的发展阶段。但商业地产玩的是‘耐力’，当你的路程真正深入到五大区域，这个‘体能’还能不能跟上，就很是个问题。”

“真正的商业地产，是类金融资产+可持续营运能力。” 盛富资本总裁黄立冲认为，“国内真正算的上的商业地产开发商没有几家。”

如SOHO中国2012年投资物业达到383亿人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗略计算租售比不到0.3%；而万达商业公司2012年收入1097亿元，其中不动产租金收入计80.11亿元，持有物业面积是1290万平方米，租售比、平均租金数据同样惨淡。

黄立冲表示，“开发商很清楚自持比出售更易保持物业价值，但自持需要资产证券化来解决占用资金的问题，由于中国金融环境不成熟，房地产信托缺乏对应的税务优惠和资产证券化机制，使自持物业无法套现。面对巨大资金压力，出售部分商业物业也是无奈之举。”

“现在国内商业地产总体趋势是风险大于机会。对单个企业，机会大于风险，按照国内现行的政策，房地产企业转型是必选择。”禹来最后说，“不管你选择何种转型方式，活下来是第一位的。”