北京楼市成交量持续低迷

来源:地产中国网综合 2013-06-06 08:22:00

“新房市场价格基本停涨,二手房市场成交价保持平稳,5月截至20日的新建住宅和二手房住宅成交量合计与今年3月同期下调超过8成……”根据各研究机构最新数据,“国五条”房地产调控细则落地近两月来,北京楼市成交量依然在低位徘徊。不少业内人士预计,因房价依旧坚挺,大部分购房者仍在观望,未来2至3个月,楼市成交量仍将处于历史低位,对于房地产市场出现的新问题应严格监管,以免削弱调控效果。

——5月楼市成交量延续4月低迷

根据中原地产市场研究部数据,5月截至20日,北京新建住宅签约套数为3661套,二手房住宅签约套数为3422套,总成交7083套。与“国五条”落地后的4月中上旬同期的6877套相差不多,依然持续低迷状态,与3月同期相比,同比下调幅度则达到了82.4%。

中原地产市场研究部总监张大伟分析,短期来看,限价可能会抑制新房供应量,对市场产生非常直接的影响。而且一旦这一政策执行时间过长,部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。

伟业我爱我家市场研究院数据显示,5月上旬,通过该中介机构公司成交的二手住宅成交均价为26869元/平方米,与4月份的成交均价相比下跌了2.6%,这是自2012年年初以来二手住宅均价首度出现负增长。

根据北京市住建委公布的网签数据统计显示,今年5月截至20日,北京市二手房住宅与去年5月份同期的网签量相比下跌超过5成;二手房住宅日均网签量仅为171套,与上月全月226套的日均网签量相比下跌了24.3%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,网签对市场的反映具有一定滞后性,5月份北京一些区县的二手房市场已经出现回暖势头。与4月份二手房市场迅速降温的冷清场面相比,5月以来,不少中介公司门店也逐渐聚集了一些“人气”。不少门店的经纪人表示,形势比4月份已经好了很多。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,5月中上旬,通过我爱我家达成的二手房交易量(包括合同签订后已网签和未网签的)已经比4月份全月的交易量多出了5.6%,根据目前的市场情况,预计5月份全月在我爱我家达成的二手房交易总量有望比4月多出1成左右,这些交易量或将在6月上半月逐渐在网签量方面有所体现。

——政策严厉房价上涨受遏制

在新房市场,由于严格的限价政策,新建住宅项目基本停涨。据悉,4月份,主管部门已经引导10多个项目下调了申报价格,涉及房源近3000套,不少项目调整后的拟售价格比调整前下降超过15%。5月,预售监管依然没有放松,整体房价继续平稳运行。

在二手房市场,据伟业我爱我家市场研究院的数据,5月中上旬在我爱我家成交的所有二手房交易均价在2.6—2.7万元/平方米,与上月基本持平,房价连续上涨的势头已基本得到遏制。

业内人士分析,严格的限价政策是本轮调控北京执行最严厉的政策。北京“国五条”落地细则对新建住宅市场的影响远远超过对二手房市场的影响。在限房价、竞地价地块项目没有入市平抑房价的情况下,限价政策执行的时间起码会维持到2013年年底。过高的资金成本使得企业只能选择加快销售。

“虽然影响价格上涨的因素依然存在,但目前北京政策的力度最强,将影响整体市场,涨幅将明显被控制。”张大伟说。

“5月份交易量上涨,将拉动6月份的网签量进一步走高,但是现在谈楼市回暖还为时尚早。”胡景晖表示,虽然北京楼市调控细则出台已近两个月时间,买卖双方对政策逐渐适应,但由于目前的房价依旧坚挺,与绝大部分购房人所期待的房价适当回落还有一定差距,观望还在继续。

——谨防新问题削弱调控成效

北京市土地市场经历4月的低迷之后,5月土地交易活跃度有所提升。伟业我爱我家市场研究院数据显示,截至5月26日,5月已交易14宗土地,算上下周即将挂牌交易的3宗土地,5月共有17宗土地成交,规划建筑面积为近三个月以来的新高。

据了解,今年以来,北京流标、流拍、暂停出让等形式未交易的土地数量明显增加。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2013年以来北京共有10宗土地推出之后未能正常交易。与此同时,土地交易高溢价情况频出。福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元中标通州台湖地块,溢价率高达112%;北京城建(行情,资金,股吧,问诊)以11.15亿元溢价102%夺北京大兴地块。

胡景晖表示,一方面,土地配建公租房数量太多,影响开发企业拿地积极性;另一方面,土地出让底价明显标高,为顺利成交设置了障碍。住宅供地比重较小,将致交易过程异常激烈,出现高溢价率。土地交易“流标”与“地王”并存,将增加未来楼市的涨价预期,这与房地产政策调控基调并不一致。

而严厉的限价政策下,一些开发商无法接受涨不上去的价格,开始“变相涨价”。原本计划预售楼盘延期入市改为现房销售,拆分毛坯、精装合同,提高装修价格等“新招数”开始在各地上演。

据悉,近日,在北京、南京等地的一些项目,购房者在购房时要签订两份合同,一份是毛坯房合同,一份是精装修合同。而装修价格高达每平方米三四千元,远超同类型的装修标准1000元-1500元/平方米。业内分析,究其原因,有可能是开发商利用毛坯房的价格去获得预售许可证,然后再通过精装修的方式获得高利润。

业内人士指出,在房地产调控成效逐渐显现的过程中,相关部门应严格监测土地市场的异动以及住宅销售市场的打政策“擦边球”现象,并及时研究对策,出台配套措施,谨防削弱政策的调控效果。

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