燕郊:与规划渐行渐远 空洞的产业化睡城

来源:地产中国网综合 2013-06-06 08:30:00

据《21世纪经济报道》报道   “没着没落的,”沈正山(化名)深叹了一口气说,“实际上就算给到100万一亩也不希望把地卖了。”沈正山所处燕郊的这个村庄正面临拆迁,但他并没有表现出喜悦来。他们村的农田从6年前一亩地的几百块,现在已涨到十几万甚至更高。

农民们对于城里的生活既憧憬又恐惧。憧憬的是终于可以摆脱在田地干活的劳累;恐惧的是,“没有技术,没有学历,这些拆迁款能维持多久?”沈正山们并不知道,在城里的人们正在热火朝天地讨论着关系着他们未来的话题——新型城镇化。虽然沈正山所生活的土地已晋升为国际级高新技术产业开发区,但在他看来,这离自己的生活太远太远。

目前我国已经形成了10个城市群,分别是京津冀、长三角、珠三角3个国家级城市群,以及7个已经形成一定规模的城市群。河北燕郊国家高新技术产业开发区,只是京津冀城市群的一个角落,却是过去10年城镇化凯歌行进的缩影。

也许燕郊还算幸运,毕竟它靠着北京这个巨大的城市。然而,树有多高,它的影子就有多长。

与规划渐行渐远“小卖店”的老板指着周围一片宅基地告诉本报记者,这里以后都会拆的,要建工业基地,当然,也包括他那破落不堪的店。“小卖店”是当地农民们传统的叫法,类似城里的便利超市。这家小卖店除了村民光顾,还是附近一片工业区的购物目的地。

在行政规划上,燕郊已经不再是当初那个乡镇,而是属于不折不扣的产业开发区。1992年8月,燕郊正式成为省级经济技术开发区;2010年11月29日,经国务院批准,燕郊高新技术园区升级为国家高新技术产业开发区。也就是说,这个小镇10年前给它的定位就是产业导向,绝非房地产导向。

然而,记者在现场发现,这个国家级高新技术产业开发区确实规划了大片产业基地,但多年过去,它们大都只停留在规划图纸上,其现实的开发进程早已脱离了设计的轨迹。

在燕郊一个叫做东南各庄的地方,聚集了成片的工业开发区,白天极为安静。在宽广的马路两侧,抬眼望去,是各类名目的产业基地。但沿着这些工业基地的牌子往深处走,就会看到另外一个世界的景象:搁置的厂房,成片空旷的土地,正在拆迁或等待拆迁的村庄,随处丢弃的垃圾,墙上的大标语写着:“治理脏、乱、差”,“生男生女一个样”。

目前,燕郊在售的产业基地,主要包括百世金谷·燕郊空港国际产业园、天山国际、全景工业园、兴远高科产业园、龙钰国际、精工园、晶龙产业园、田园牧歌、首尔园等。这些项目体量都相当大,动辄上千亩,少则上百亩。

记者发现,与住宅类似,这些产业园项目大部分以销售为主,目前售价普遍在4000-5000元/平方米之间。尽管规划之初这些项目有着不同的产业规划和立项,但在销售环节,产品均逐渐趋同,大部分属于生产制造以及研发办公的独栋或者联排别墅。

以“百世金谷·燕郊空港物流国际产业基地”为例,该项目规划用地面积2000亩。项目一期占地198亩,二期占地670亩,三期占地1032亩。记者以游戏研发公司为名暗访了该产业园区。园区销售员告诉记者,该项目一期是针对物流企业建设的“钢结构”厂房,层高10米或者12米,目前已经销售完毕。二期在售产品属于框架结构,层高4米或者6米,也就是说,从产品设计来看,已经不再适用于物流企业,而是针对商贸或者研发类公司。三期将建成配套的住宅以及商业,或者假日卖场。

“您完全不必为噪音而担心,因为物流企业根本没有几家,就算是一期也只有3家。”该销售员透露说。

本报记者在百世金谷一期产业园现场看到,园区入住的16家企业,大部分是科技、电器、文化类公司。一位管理员告诉记者,除了几个厂房是由老板自己的物流公司占用,其他都租给了各种各样的公司。

这并非燕郊最大的物流产业园。记者查询资料得知,2012年9月,燕郊启动了一个所谓“世界级物流园”,规划占地10平方公里,分三期10年建成,总建筑面积1465万平方米,号称投资将达800亿。来自燕郊开发区管委会的消息,就在2012年,燕郊共计启动了80个亿元以上工业及服务业类和基础设施类项目集中开工,总投资达1400亿元,主要以物流以及航天制造业为主。

以产业为名的圈地故事,近几年在燕郊频繁上演。从文化创意、到生物制药;从物流基地到高新技术,从投资上百亿到动辄上千亿,演员或许不同,剧情却大同小异。

一位拒绝透露产业园名称的销售负责人告诉记者,由于燕郊的产业园产业类型单一,主题功能缺乏明显标识,也没有大型知名企业的带动,各产业园的招商并不容易。“燕郊产业园面向的客户并不在河北,而是北京以及外省市客户,但实际上,很多企业对这个行政区域并不认可。政府也缺乏主导性,不像北京,比如,要做一个IT类的产业园,政府会出面协调;另外,燕郊虽然规划了大量的工业园区,但配套以及基础设施方面根本跟不上。”他无奈地表示,“企业肯定是追求利润的,所以燕郊产业园最后都做成了别墅类的独栋或者联排类产品。”这种产品,既可用于办公,做企业会所,也可用于居住。

北京中冶嘉恒投资管理有限公司孔庆广告诉记者,目前许多三四线城市在城镇化发展过程中,借产业地产名义圈地的现象普遍存在,因为产业园比房地产开发更容易立项。各种以物流、光伏产业等名义立项的产业园,相当于申请立项时编的故事,而一旦进入开发、运营环节,开发商或者想办法变更用地性质,或者直接做成了房地产化的产业地产。

“比如,物流类的产业园,一个城市正常的市场容量300亩土地就够了,但因为国家产业政策重视物流,物流立项的土地获批比较容易,但至于真正的用途,就没有人再监管了。但国家是不允许工业地产分割销售的,所以,购买这类产品的业主拿不到产权证。”孔庆广说。显然,风险也转嫁到了业主身上。

三河市副市长、燕郊高新区工委书记、管委会主任赵普在燕郊高新区在2011年总结表彰暨2012年工作会议上的讲话中称,历时近两个月,燕郊高新区就完成8个重大项目约1.5万亩的征地拆迁工作。2011年,全区(燕郊)在建项目近百个,计划总投资500多亿元。

睡城之惑燕郊产业空洞化的另一面,则是成为附着于北京的一个睡城。

燕郊与北京行政区域仅一河之隔,距北京市中心天安门30公里,距首都机场25公里。由于其地理位置优越,近10年来,燕郊开发了大量的商品房市场,承载着大量被北京高房价挤出的刚需。

据不完全统计,燕郊目前的常住人口是40万,而它所属的三河市人口才56万。燕郊镇聚集了大量来自全国各地的人口,他们共同的特点是工作在北京,生活在河北。而这给燕郊交通、教育等配套带来了极大的压力。

李力(化名)是一个典型的“北漂”。因为买不起北京的房子,李力选择在燕郊买房,并把自己的户口也迁到了这里。每一天,他都是随着潮汐一般的人流穿梭于两地之间。早就听说会有轻轨通往燕郊,但官方消息毫无动静。每天下班后,李力在国贸桥下的公交车站等车时,永远是黑压压的乘客,多的时候有上千人,排队绕过栅栏好几圈。李力买了一辆经济型汽车,但他不舍得开。油钱不说,只有30分钟的高速路中间还要收两次高速通行费。

2012年2月13日,一则“实拍北京公交车上演‘天龙八步’”的新闻蹿红网络。新闻图片显示的内容是,当天下班高峰期,北京国贸附近的一辆815路(原930燕郊线)公交车,在车门被乘客堵死的情况下,部分乘客从车窗攀爬入车。在一旁维持秩序的交警劝说无效,只好帮忙将乘客一一塞进车里。这正是开往燕郊的公交车的生动写照。

同时,由于人口激增,燕郊的教育配套也出现了严重供应不足的问题。

燕郊星河皓月一位居民反映,“孩子划片在汇福小学,去年一年级共开了10个班,每个班学生大概在75人左右。而正常的情况是,小学一个班应该控制在30人左右。”该位家长称,他还考察了燕郊其他小学,情况都差不多。

这位居民所在的燕顺路上,聚集了如意华田园、九号院、和安花园、世纪名苑、美林湾、欧逸丽庭、纳丹堡、星河皓月、美林新东城、夏威夷溪谷、东贸国际、潮白人家、圣德西区、东方夏威夷、夏威夷南岸、夏威夷北岸、燕京新城、金玉缘、燕京航城、上上城第三季、星河185、中兴和园、美林君渡、壹克拉公馆等等商品房小区,密密麻麻地排列着。总建筑面积至少达1000万平方米,但附近小学只有一所。

三河市也是有一定产业基础的。闻名全国的福成五丰和汇福粮油就在三河市,但这两家企业很快也投入了房地产开发,并且成为燕郊较大的开发商之一。燕郊高峰期共有20家左右开发商,其中本地开发商占87.5%。

中国福成集团总公司拥有固定资产200亿元、16个产业公司,是农业产业化国家重点龙头企业。福成房地产开发有限公司成立于2002年9月。据记者不完全统计,10年来,福成房地产开发了上千万平米的住宅。2009年,燕郊房地产最高峰时期,福成董事长李福成在接受记者采访时曾表示,房地产收入占集团收入的一半。

北京周边另一个有名的睡城,是香河。

闪闪发光的另一面也许有人很难想象,燕郊与三河市旗下的其他诸如杨庄镇、李旗庄镇等,发展状况有着天壤之别。燕郊从一个农村镇,一跃而成为一个看似现代化的城市,这无疑是拜房地产开发之赐。而同属三河市的个别镇,很多农民仍在温饱线上挣扎。

张若岚(化名)所出生的村庄隔一条河便是天津,但在行政区域上,燕郊是最靠近北京的镇(区),而张若岚所属的镇却是三河市离北京最远的镇。村里的生活方式与30年前没太大差别,仍是面朝黄土背朝天,农耕物主要是小麦和玉米。每年一亩地净收入是1000元。如果有更好的门路,人们就选择外出打工。

张若岚告诉记者,“其实种植经济作物,比如棉花等是最赚钱的,但农民们没有门路,种完也不知道应该卖到哪里去,反而还可能会砸在手里。所以,没有人肯种经济作物。”肮脏不堪的村容、坑坑洼洼的马路,这是三河市农民们普遍的生活环境。难道房地产繁荣,经济就发达,没有房地产,就只有贫困?无怪乎张若岚们要羡慕燕郊镇被拆迁的农民们。

但燕郊面临拆迁的农民沈正山却不这么想。这段时间,一想到即将失去祖祖辈辈赖以生存的农田,他的心情就高兴不起来。沈告诉记者,他们村庄目前的拆迁标准已经涨到每人补偿22万元,同时每平米宅基地按1500元/平方米补偿,家庭人口每人再补偿35平方米商品房。房地产开发给他带来的这种收入,是张若岚种地100年也难以企及的。

沈正山却不愿意。他家里有3亩半田地,这些田地能够供给自家人吃喝,而一旦住上了商品房,吃喝、居住等各个方面都要消费。没有任何技术的他接下来除了“呆着”别无出路。沈告诉记者,他经常听到的故事是,“谁谁家拿到两百多万的拆迁款一下子就给造了(指吃喝嫖赌),谁谁家因为拆迁款分配问题,闹得离婚、家庭不和。最主要的是,年轻一代读书没读出去的,基本都在家呆着玩,拿着这些拆迁款啃老。”但沈内心深知,最终拆不拆并不能由他决定。“大趋势是一定会拆的,只是争取拆迁款的多少。”燕郊一位村干部告诉记者,燕郊本地的拆迁基本上是政府引导、村委会协助开发商做工作,征求大家的意见。但意见通常难以达成统一,有些村庄就不免要使用强制拆迁的办法。这位村干部担心的,是城镇化推进过程中带来的许多社会问题。除了拆迁矛盾,失去田地的农民,未来生活缺乏保障。他认为,让农民被动地住上楼房,但不解决农民就业和社会保障等核心问题,这并不是城镇化真正的内涵。

“十年八年也许不会暴露出什么问题,但时间久了,大量没有保障的农民会不会引发一系列严重的社会问题?”这位村干部反问。

早在20世纪80年代初,费孝通等人就提出,城镇化要发展小城镇,鼓励乡镇企业发展,就地解决农民的就业问题。以上海为中心的浙江、江苏两省部分地区,小城镇的勃兴正是依托于乡镇企业的发展。例如距离上海100公里之内,就有嘉兴、苏州、南通3个地级市,还有平湖、吴江、昆山、太仓、常熟、海门、启东7个县级市,这些城市的经济在上海的带动下均相当活跃,人才流动率也比较高。

但在其他区域,孤零零的大城市一枝独秀,周边鲜见富含经济魅力的小城镇。典型如环绕着北京市的河北省,除了燕郊、香河、固安这几个北京的睡城,还没出现一座依靠北京而经济腾飞的城市,大量的河北人进京务工,却没有带活自己家乡城市的发展。

“燕郊是不可复制的。它本来只是河北的一个小镇,利用邻近北京的交通优势以及北京、河北的级差地租卖房给投资客和‘北漂’而获得发展”。北京房地产协会陈志认为,开发商不要羡慕燕郊,它经历了四五年的痛苦,现在也不算成功,而且政策已经转向,投资客几乎在市场上绝迹,河北的楼市不能靠投资客发展,要发展自住需求。

然而,现有的迹象表明,燕郊仍准备复制过去的路径,甚至是加速度。三河市2012年地区生产总值完成425.1亿元,全部财政收入完成69.5亿元;地方公共财政预算收入完成43.2亿元,增长20.8%,仍居全省县级榜首。而燕郊近几年来一直贡献着三河市财政收入的三分之一。2012年,燕郊共完成地区生产总值231亿元,财政收入42亿元,这两个数字均比2011年负增长,没有完成年初设定的目标。

燕郊镇的另一个行政机构名称是燕郊高新技术产业开发区管委会在一份汇报材料上提出,要按照省委、省政府把燕郊确立为全省千亿元园区之一的要求,确保到2015年实现“GDP达千亿元、建成区面积达100平方公里、人口达百万、财政收入过百亿”的目标。按此目标,燕郊在未来两年,需要新增人口50万,财政收入翻番。要实现这一宏伟目标,能想到的短平快产业,恐怕也只有房地产。

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“没着没落的,”沈正山(化名)深叹了一口气说,“实际上就算给到100万一亩也不希望把地卖了。”沈正山所处燕郊的这个村庄正面临拆迁,但他并没有表现出喜悦来。他们村的农田从6年前一亩地的几百块,现在已涨到十几万甚至更高。
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