对话:房企融资能力分化 中小房企仍钱紧

来源:中国证券报 2013-06-06 08:15:00

盲目拿地暗藏风险

中国证券报:目前有大量房企选择海外发债,怎样看待这一现象?

陈国强:海外发行债券或优先票据的成本较低,但其中也存在风险,比如境外筹集的资金如何进入国内,还要面临管理问题。

张哲:从单纯的债券利率来看,房企海外发债的成本较以往大幅降低。今年1月至5月初,27家上市房企海外债券发行利率的均值保持在9%以下。但从实际的融资成本来看,海外发债产生的综合资金成本优势并不突出。一方面由于海外债券发行费用较高,除利息之外需要支付募资额4个百分点左右的发行费用,另一方面由于境外资本回流内地受到较严格的管制,上市房企普遍采用“外保内贷”的方式间接获取筹得的资金,使得资金成本进一步增加。

中国证券报:当前是房企融资的好时机吗,如何看待未来行业的资金变化及风险?

张哲:得益于良好的市场销售,房地产上市公司2012年的负债指标和偿债能力指标较2011年已经有所改善,但与2009年和2010年相比仍有差距。不仅如此,未来房企融资成本可能增加。因为目前通胀压力依然存在,一季度的信贷扩张可能在下半年有所放缓;另一方面随着行业集中度的提升,房企的竞争会更加激烈,这肯定也会延续到资本市场,一定程度上会造成企业融资成本的上升。

对于房地产公司而言,创新融资方式,发展多元融资渠道仍是未来主要的策略。拥有海外上市平台的房企可以依托海外债券及海外银团贷款获取资金支持,而对于多数中小房地产企业而言,也许会更多尝试房地产私募基金、房地产信托、股权转让等方式获取资金支持。

陈国强:未来房企的资金面取决于经济基本面的情况,从整体看还是趋于好转的。目前信贷规模的增长还处于常态化,M2仍保持10%以上的增速,房地产行业和房企的资金面坏不到哪儿去,今年房企业绩和资金都不用太悲观。

陈志:房企面临的最大风险是资金不能有效流动。目前房企的负债率还比较高,市场回笼速度也并不快,很多企业在放慢销售节奏,这意味着需要将更多的资金投入到土地和建筑上。如果市场不好,就带来了风险。

高杠杆、高融资、高负债的状态对房地产而言是存在风险的。现在土地高溢价很明显,地方政府为了缓解地方债务到期的压力,加快推地速度,推出了不少高价地。土地供应的压力在化解,但风险也逐步转移到房企的身上。一旦市场出现萎缩,对企业而言将是很大负担。考虑到经济周期,明年和后年房地产行业可能会迎来较大的政策调整和制度性变革。企业必须从现在树立风险意识,不能一味扩张拿地,应该适时调整产品结构,建立市场品牌。

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对话:房企融资能力分化 中小房企仍钱紧
来源:中国证券报2013-06-06 08:15:00
当前房企融资环境有所改善,但融资能力明显分化,中小房企仍面临“钱紧”的困扰。尽管资金压力缓解,但目前有过多资金沉积在土地市场,潜在风险不容小视。
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