西山壹号院项目园区实景图

五矿万科如园项目园区实景图

【地产中国网·豪宅报道】凭借全方位的资源优势、传统西山板块的辐射带动以及高端学区房的供应，海淀北部新区板块在京城豪宅市场快速崛起，成为近两年来市场的持续成交热点。（详见报道《前五月豪宅销量翻番 海淀北部新区强势崛起》）然而，由于可供开发的住宅用地供应极为有限，而现有的西山壹号院和万科如园又分别于2011年中和年末先后入市，二者距离非常近，所拥景观、产业、交通、教育资源等资源均相当，面对客群也基本一致，局部竞争比较激烈，销售状况更是呈强劲PK之势。（专题：海淀北部新区：新兴豪宅板块强势崛起）

销售：

西山壹号院先入为主  势头强劲

由于产品定位、操盘理念、营销手段等方面的差异，尽管两个项目外部环境相当，但在销售上却表现出截然不同的景象。

西山壹号院自开盘之后销量便一路领先，迅速在市场和业内建立起知名度，入市当年年底便获得半年度豪宅销冠，2012年则以50亿元的销售额位居北京住宅全年度销售亚军，2013年4月，又以6.55亿元再度获当月豪宅销冠。入市近两年的时间里，西山壹号院的销售总额已经过百亿；相比之下，五矿万科如园的销售态势则显得不愠不火，2011年12月入市至今的一年半时间里，基本完成南区200多套房屋的销售，回款总额达到25亿元，并计划在6月推出项目北区。

而在业绩的背后则也表现出了两家团队的营销方式差异，西山壹号院主要依靠自身的营销团队，在营销经验和客户积累上都更有优势。为了展现最好的效果，西山壹号院拿地之后用了三年时间打造园区，采用全冠移植的手法打造园林，开盘时基本上是准现房销售状态，产品和园林都显得非常成熟。而前期打造的园区则成为后期产品销售时的示范区，对客户极具说服力。在宣传推广上，西山壹号院也可谓全方位、高密度，配合销售进度，很快在业内建立起口碑和热销态势，进而反作用于销售；而如园的营销团队则相对实力较弱，主要依靠非豪宅代理行进行销售，效果并不理想。从拿地到开盘仅用了1年时间，开盘之时园区仍处于毛坯状态，后期的销售也缺乏相应的参照，这与临近的西山壹号院形成强烈反差，在对客户的把握上也因此输掉不少。而在宣传推广上，如园也似乎不急不缓，相比之下，势头显弱。

产品：

如园精装凸显性价比  改户型求差异

“万科在普通住宅领域优势比较明显，豪宅开发却并非其强项，尤其是与高端产品开发经验丰富的融创相比，除了营销理念的差别之外，其产品打造到操盘思路等各个环节都显现出明显的差距。”某业内人士分析认为。

首先，从产品的定位来看，西山壹号院的定位非常明确，其从整体规划、园林打造、建筑风格等各个环节都准确把握了京西独有的大院文化。规划上借鉴钓鱼台国宾馆公园式的规划理念，展现出“错落有致、自然有序”的整体效果。建筑风格上采用赖特风格将军楼建筑，显得威严大气，立面则采用德国进口莱姆石，显现出低调奢华的感觉，同时还建造有3.6-4.8米高全石材围墙。这一切对于对京西传统大院文化有人士的人来说，具有很强的接近性；而如园同样定位于营造中式大院文化，但更偏重于东方居住意境的营造，在建筑立面上采用中国传统建筑的经典三段式，大屋顶、屋身和基座，尤其是从中国古建中的重檐顶提炼而来的坡屋顶最能体现中式特质。除此之外，如园还在园林打造上着重中式居住意境的营造，南北两区共有春夏秋冬、梅兰竹菊、棋琴书画、风华雪月16处景观小品。此外，沿袭万科产品一贯的精装修风格，如园项目也采用了精装修交房，这相对于销售价格相当但毛坯交房的西山壹号院来说，性价比优势比较突出。

从户型设计来看，西山壹号院的户型涵盖了200平米、280平米三居，270平米、390平米四居以及500平米楼王、800平米大院等全产品线，为客户提供了丰富的选择空间。同时，具体户型的设计上对于采光、取景等都细致关照，整体感觉通透敞亮；而如园南区的户型则主要是290平米的四居、300平米的楼王、457平米六居，在前期市场销售的基础上，6月份加推的北区产品在户型面积上做了调整，主力户型为220平米的三居和280平米的四居，以形成产品上的差异化竞争，同时也更加突出在总价上的优势。

西山壹号院和五矿万科如园产项目比

除去以上差异之外，两个项目显然对于“学区房”的市场吸引力都颇有认识，在教育资源的引进上均很卖力。西山壹号院在园区内引进了北大附小实验幼儿园，而如园则先后与首师大附中、中关村二小达成合作，提升项目的教育资源价值，为业主提供全程化教育体系。

关于海淀北部新区未来的发展趋势，敬请关注后续报道：

后续供应有限   海淀北部新区升值潜力大