5月21日，地产私募基金星浩资本副总裁黄海滨尝试成立商业并购基金，用于收购星光耀基金旗下的商业项目，通过商业项目培育成熟再退出。而在前些时候上海合作建房的发起人钱生辉也透露，将成立一个商业地产基金，用于收购临港项目的商业部分。一时间，地产基金的自买自卖行为，成为广受行业关注的特别现象，而这会不会成为欺骗投资者的庞氏骗局？

私募基金的退出难题

6月1日，修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》正式实施，明确了“公开募集”与“非公开募集”的界限，将私募基金作为具有金融属性的金融产品纳入规范范围。而在私募基金中占据很大比例的房地产类产品，将面临更为严苛的监管。不过，近日有媒体报道，房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地，而这或将解决长久以来国内房地产私募基金，尤其是部分投资商业地产基金退出难的问题。

5月30日，第五届亚太商业地产合作论坛在上海召开，会上多位业内人士指出，目前国内的房地产私募基金，尤其是部分投资商业地产基金，面临退出难的困境。

根据另类投资综合研究咨询机构诺承投资的调查，人民币房地产私募基金自2008年开始较多出现。截至2012年10月底，中国人民币房地产私募基金市场拥有近百家专业管理机构，224只房地产私募基金，管理资金规模超过1000亿元人民币。

第一批房地产私募基金建银精锐资本董事长李晓东表示，目前投入在商业地产的投资比例极小，原因是商业地产很难退出。同样，星浩资本商业地产部总经理毛怡昕表示，目前商业地产仅有散售、整售两种方式来实现投资者的退出。

与星浩资本相似，自主开发了嘉兴信远·朗庭住宅项目的银海资本CEO康家东向记者表示，他们把主要精力花在住宅行业，是因为住宅可控性相对更高，资金回笼快，投资者退出方便。

星浩资本、银海资本等国内大多数房地产私募基金的回报周期仅为5年，这也逼迫他们所投资的项目必须尽快回笼资金，这在一定程度上也加剧了商业地产的运作难度。

第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬告诉记者，地产基金都有一定的存续期限。基金到期后，必须向投资人支付本金和收益。在这样的背景下，地产基金很难持有需要长期运营才能成熟的商业地产项目，而只能选择更容易变现的住宅项目。