王杰认为,对投资者负责的开发商商业地产业态必须规划,自持物业和散售物业的比例应该在10:3的分割比例,这样在整体的业态规划,包括自持部分、分割部分都有科学的分布,要保证主力业态把人气拉起来,包括分割的商铺有经营收入,你才是对投资者负责、对自己负责。他同时建议开发商必须要有一个保底式管理,如果运营商和后期的物业管理与早期的开发商不是一家,各说各话,注定失败。而且这意味着后期要给运营商补贴,前期把高收益拿走,后期经营者租这个铺子要交两部分钱,一个是物业管理费,一个是小业主的租金,小业主算自己的账,算不过来账就不买账,王杰提出,开发商必须有早期的租金补贴,才能使得后期运营、物业管理能够做到保姆式的管理。
“运营管理、物业管理必须和开发商成为某种意义上的利益共同体,必须是成为一体、互相捧场的。做到开发者、投资者、经营者、物管后期运营者共赢,确实做到了这种状态,这是经过了前期不懈的努力,得到的这样一个结果。”王杰认为,“商业物业适度分割、科学分割,一定要后期花精力去培育,这样才能有后期的成功。”
“散售型商业地产有利的地方就是资本回笼快,资金周转率快,分散分担了经营风险。弊就是业权分散,小业主之间互相竞争,因为这种投资人不是以自己使用为前提,很多都是租出去。如果没有统一经营的话,这种恶性竞争必然会出现,这就是这种商业巨大的弊端。”刘欣如是说。
另外他也认为,“实际上集中商业的散售确实有市场需求,一方面开发商有压力,必须要这样做,不然他活不下去;另一方面市场和老百姓有这样的投资需求,所以它一定有社会的现实意义。”
尽管如此,目前投资者对商业地产的热情依然未减。龙德置地有限公司董事总经理王杰分析认为,住宅作为投资投机的需求已经被宏观调控抑制住了,但是现在很多老百姓感觉还是投资房地产最保险,这与我国房地产发展趋势是息息相关的,土地越来越少,房地产是不可再生的资源,投资者在看好房产必然增值的同时,商业地产的商业性经营收益也会大大吸引投资者。
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