新盘频频出招避“限价" 半数采用“精装修”或“现房”手段提价

6月北上广深143个新盘入市 多数楼盘价格仍难定

北京高端楼盘多数遭遇限价墙

据北京青年报报道，在经历了多个月供应断档后，5月底，京城楼市终于迎来了一波小小的爆发。一些新、老项目在被限价政策制约了一个月后，也似乎找到了“破绽”，开始开盘或加推。5月25日，通州的华业东方玫瑰获得了四栋住宅楼的预售许可证，共推出了947套住宅，这已是一个月内，该项目的第二次加推。

房山长阳的新悦都也同样在25日获得了销售证，加推了400套房源。5月26日，同样是老项目，通州的合生滨江帝景也再次加推了700套房源。而作为纯新盘的代表，主打高端的绿城京杭广场也在5月26日获批入市，将通州住宅价格提到了3万元/平方米。

包括上述楼盘，上周开盘入市的项目共计6个，开发商的开盘节奏明显提速，这一趋势可能在6月份会体现得更加明显。根据亚豪机构的市场研究统计显示：6月份北京（楼盘）预计将有31个项目开盘入市，其中首次入市的纯新盘就有15个，占比约50%，还有包括金融街·融汇、金茂府、金地格林格林等蓄客许久的16个老项目后期。

尤其值得注意的是，下个月计划入市的项目中，为了避开“限价令”的制约，有14个楼盘要么卖起了精装修的价，要么就是现房销售，这也被认为是开发商应对调控的“见招拆招”。

开发商开盘意愿回升 供需缺口仍达2.6万套

“憋了快半年，终于等到二期了。”上周，房山长阳镇的首创新悦都二期刚入市，王先生就预定了一套他心仪许久的81平方米三居室。他告诉记者，去年12月，新悦都一期入市，他就参与了排号，但最终没有选到合适的房子。于是他听从了销售的建议，等待不久就要推出的二期，可没想到一等就是半年，眼瞅周边房价还在上涨，项目却始终不开盘，直到上周预订后才算心里踏实了。

不仅是新悦都，5月的最后两周，许多拖延了许久的楼盘都开始积极寻求入市。根据亚豪机构统计数据显示，截至5月27日，已经有24个项目开盘销售，其中5月最后两周，新入市的住宅项目就有15个。整个5月份新增的住宅供应达到6千套，相比上月同期增长了88%。

究其原因，亚豪机构副总经理任启鑫认为，一方面，楼市购买力依然存在，许多项目迟迟不开并不是因为蓄客不够，而是因为限价政策导致预售证迟迟批不下来。另一方面，近期土地市场的升温也占用了开发商很大一部分流动资金，尤其是新拍到土地的开发商，需要加快销售节奏，维持资金链的宽裕。

但即便项目的入市节奏加快，北京住宅市场短期内仍难以扭转供不应求的局面。根据北京市房地产交易管理网显示，截至5月19日，2013年新增的商品住宅为22378套，而这个期间的楼市成交量则达到了48910套，高达2.6万套的供需缺口，导致库存急剧减少。目前北京商品住宅存量仅为61000余套，相比去年同期下滑了39%。而在这6万余套的市场存量中还包括一部分品质较差的“历史存量”，以及一些销售周期较长的高端产品，除去这些之后，所剩的符合刚需和改善购房需求的存量房数量就更加稀少了。

6月将有31盘入市 价格未见下调

在业内看来，5月底的这波开盘小高峰很有可能延续到6月份。根据亚豪机构数据统计显示，6月份北京预计将有31个项目开盘入市，其中包括中信府·誉墅、富力尚悦居、京投万科·西华府、万通天竺新新家园·溪悦府等15个纯新盘，以及包括金融街·融汇、金茂府、恒华·安纳湖、金地格林格林等在内的16个老项目后期。

相比4月、5月20盘左右的入市量，6月份项目入市积极性明显提高。并且首次入市的纯新盘就罕见地占了半壁江山。任启鑫认为，纯新盘占比突出的情况一方面是由于整体供应低迷，老项目因酝酿涨价纷纷推迟开盘；而另一方面，在拖延了很久之后，大量的纯新盘项目已经濒临不得不入市的境地。

而从项目所处位置分布情况来看，31个新盘中只有5个位于五环内，大兴、通州、房山、昌平依旧是新盘鏖战的主战场。或许是受到了多块土地高价出让的影响，下月新盘中大兴区域的楼盘入市积极性最高，占了8个。

不过对于购房人最关心的价格方面，无论是纯新盘还是老项目后期，大部分依旧保持着神秘。31个新盘中给出价格区间的只有13个，多数项目尚处于待定状态。而这13个已公布价格的项目也均表示，要以最终取得预售许可证的价格为准。据多位看房人介绍，虽然一些项目不断延迟开盘，但在价格上，却一直没有下调，即便调控新政已经实施了两个月，几个有意向的项目也都没有降价，有的甚至还上涨了。像下月的纯新盘中，通州区的绿城·京杭广场报价达到了3万元/平方米，而北五环外的招商· 40000-45000元/平方米的报价同样也算不上低开。

应对“限价”见招拆招 新盘多为“精装修”或“现房”

与往常情况相比，6月计划入市的楼盘中，最明显的特征就是精装修和现房产品的比重明显增加，在31个6月计划入市项目当中有14个项目为精装修或现房产品。其中像富力尚悦居、京投万科·西华府、京杭府等销售的都是精装修的价格，而公园6号、观湖华城这样首次入市销售的项目也已经是现房或准现房了。

对此，某大型房企董事长曾在年初召开的业绩发布会上，明确表示，一旦项目在售价上被政策限制，就不如索性封盘，等把期房项目熬成现房了，再“名正言顺”地涨价。如今面对限价政策，新盘中大量出现的精装修和现房项目，也多是为了曲线涨价，绕开限价令。

刚从中信府·世家看房回来的曹先生告诉记者：“中信府·世家二期尾房在售，均价为24500元/平方米。将推出的三期，已经成为准现房，预计售价也达到28000元/平米，且均为140平方米以上的大户型。同样，通州某项目一个月前开盘时价格为17000元/平米毛坯房，但即将开盘的这期是精装修，所以价格也就变为17000-19000元/平方米。

对此，任启鑫认为，精装修与现房产品的明显增多，很大程度上是开发商针对房地产市场调控所采取的应对策略。其中限价政策对于现房的要求并不明确，现房项目也因为不用等待的优势，价格往往会较高；而精装修则更多的是为了化解 “限价”，增加不同标准的精装修后，售价也相应提高了很多。

即便如此，开发商似乎并不担心会因为涨价而失去购房人。在6月份入市的新盘中，还不乏金融街·融汇、金地格林格林这样蓄客已久的老项目后期，由于住宅市场整体的供需矛盾尖锐、库存告急，造成购房需求的累积，业内人士预计，只要有符合刚需客群要求的新项目入市都会受到购房者追捧，6月份“日光盘”的现象还可能会增加。