从商业配套几乎为零，到目前仅在售的商业配套的面积就超过了200多万平方米，燕郊的商业地产在短短的3年时间内便实现了飞速的发展。

对于一向被人们当做“睡城”的燕郊，这一速度无疑是可喜的，但是对于一个常住人口仅为40万-50万人的燕郊而言，这个数字并不乐观，因为它预示着燕郊目前的人均商业面积已经超过了5平方米，比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米，还要多出近3.2倍。

疯狂的投资者：仅看过一次便订购

去年9月份上旬的一天，在燕郊居住多年的郭女士习惯性地到位于燕郊国道两旁的售楼处闲逛。作为燕郊楼市的大集市，从燕郊酒厂到燕灵路口的国道两旁，鳞次栉比地排列着大大小小的售楼处。

据郭女士介绍，她本想买套住宅投资，可最后却被售楼处现场抢购商铺的气氛感染，当场也下订了一套。

“由于最低只要15万元一套，很多人都在抢，而且项目的位置也不错，就在燕郊国道两旁。燕郊目前几乎没有什么大型的配套商业，缺口非常大，买一套商铺肯定不会亏的。因此，我就毫不犹豫地买了一套。”事后，郭女士谈起这次令人颇感意外的经历仍然很兴奋。

其实，郭女士这样的购房者在燕郊并不是个例。由于前几年燕郊单纯地在建小区，因此配套商业奇缺，这使得人们对燕郊的商业项目格外青睐。就在前不久，刚刚加推600多套房源的燕郊大型商业综合体项目天洋城4代，再次出现千人抢购的局面，开盘“日光”。而这仅仅是燕郊众多商业项目热销的一个缩影。

狂热的开发商：多个大型商业齐头并进

不仅是购房者对商业项目情有独钟，开发商对燕郊商业地产前景也十分乐观。在经历了一轮住宅开发热潮之后，燕郊正在进入商业地产的开发高潮。

到过燕郊的人都会发现，就在燕郊的门户——燕郊酒厂不远处，一座新建的大型商业项目正在拔地而已。这座名叫成功大广场的商业项目，由马来西亚成功集团投资兴建，总建筑面积近180万平方米，其中，总商业面积近90万平方米，集购物、娱乐、餐饮、休闲、住宿、商务于一体，号称世界最大的商业中心。

就在成功大广场的对面，是燕郊的另一个高端的商业综合体项目——东贸国际广场，该项目总建筑面积达13.8万平方米，涵盖国际化商业街区、下沉式商业广场、五星级酒店裙楼三大板块。据项目方介绍，未来该项目拟引进多个国际国内知名品牌主力店、超市主力店、高端餐饮知名品牌，如俏江南、全聚德、眉州东坡等品牌商户进驻意向强烈。

沿着成功大广场和东贸国际，再往东就是天洋城4代、雷捷时代广场和鑫乐汇购物广场的售楼处，这都是商业面积超过20多万平方米的大型的商业项目。其中，雷捷时代广场的商业面积达到了50万平方米，是一个紧邻星级酒店，同时容纳商务办公、娱乐、教育设施的超级商业中心。而这还仅是燕郊所有在售的商业项目的一部分。

据《广厦时代》实地调查统计，目前不包括步行街、乐天玛特商场、富城购物中心等已经建成并投入使用的商业项目，燕郊在售的商业项目的面积就已经超过了200万平方米。对于一个常住人口仅为40万-50万人的燕郊而言，这个数字意味着燕郊目前的人均商业面积已经超过了5平方米，比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米，还要多出近3.2倍。

商铺人气低： 即便是周末人也不多

毫无疑问，目前燕郊正在由商业配套奇缺这个极端向商业配套过剩这个极端转变。在这个转变的过程中，感触最深的无疑是这些商铺的承租者——商户。

作为燕郊目前在售的大型商业项目之一，鑫乐汇购物广场已经于去年12月中旬正式开始营业。然而，将近半年的时间过去了，当《广厦时代》再次探访该项目时，该项目的人气依然不容乐观。

即便我们探访当天正值周末，但是在鑫乐汇购物广场并未发现购物的人流。除了位于鑫乐汇购物广场底层的沃尔玛超市和部分餐饮项目之外，其他的诸如服装、摄影等门店鲜有人光顾。一个刚开业不久的服装店的大门上已经贴上了“全场清仓”的告示，而在旁边另一家店面里，一位百无聊赖的店主正在辅导女儿做作业。

显然，目前鑫乐汇购物广场的人气依然有待提高。而且，未来随着天洋城4代、东贸国际广场、成功大广场等一大批商业项目的开业，燕郊商业项目之间的竞争将会更加激烈。

对此，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明提醒，通常而言，一个住宅项目配建的商业面积不宜超过总面积的5%，例如，一个100万平方米的住宅项目的商业面积不宜超过5万平方米，否则就有过剩的危险。而对于一个配建商街的商业综合体项目，开发商自持的面积和用于零售的面积的比例不能低于3比1。例如，开发商自持的面积是10万平方米，那么用于零售的面积就不能超过3万平方米。如果开发商用于自持的面积太少，那么该商业项目就不利于形成合力，很难做起来。

如果用5%和3比1这两个比例来看燕郊的商业地产项目，燕郊商业地产配建的商业比例明显过高了。