专家称土地抵押率偏高
据祝先生介绍,除了项目销售还款来源作为回款保障,云南万方地产另外以编号为盘国用(2013)第00021号地块向新华信托设定抵押。据介绍,该地块面积为20244.85平方米,土地性质为商务金融用地。依据重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估资料显示,评估价格约为41603.17万元人民币。
此外,云南万方地产还以编号为昆国用(2012)第00501、00502、00503、00504号的地上在建工程竣工验收后办理的房地产权证向新华信托设定抵押。根据《信托贷款合同》约定,如果世博·首岸的销售回款条件未达到,新华信托将有权启动资产处置程序以实现信托本息的退出。
新华信托销售经理告诉《每日经济新闻》记者,世博·首岸信托项目的土地抵押采用分段抵押模式,如果项目销售的回款情况良好,则只用盘国用(2013)第00021号地块作为抵押,如果项目销售回款情况不理想,开发商还需要继续融资,则会考虑增加昆国用(2012)第00501、00502、00503、00504号的地上在建工程竣工验收后办理的房地产权证作为新增的抵押物。
孙飞教授对记者表示,该项目可能有风险,该项目的主要还款来源是销售收入,如果卖不出去就还不了款。虽然这个项目还有价值4亿元的土地做信用增级措施,相对于融资总额只打了七折,通常情况下,至少在5折以上风控才算比较到位。
孙飞称,根据金融信托专业人士的判断,这个项目的风险控制措施做得非常不好,设计也很不合理,蕴含着较大的风险。
但上述新华信托销售经理却表示:“这个产品的风控做得非常好,我们新华的项目都是英国巴克莱银行做的风控。”
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