大一山庄的别墅各不相同。资料图片

 近几年，广州频出“地王”。不过，究竟谁是广州土地招拍挂以来的首个“地王”，却很少人知道。据记者了解，2005年，白云区种鸡场地块以5亿元高价拍出，该地块即是广州首个住宅地王。历经漫长的规划建设期，2011年，在该地块上开发的独栋豪宅项目大一山庄终于开盘，但是至今其仅售出2套房子。

2005年以5亿元拿地

据悉，2005年6月21日，中鼎集团经过78轮激烈竞逐，最后以5亿元高价拿下白云区种鸡场地块，该价格是底价的2.4倍，开发商显然对后市信心十足。据了解，种鸡场地块成交价折合楼面地价高达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米，属于“天价地块”。其成为当时广州最高地价的住宅项目，成为广州首个住宅地王。媒体当时认为，以此地价计算，该项目销售时，整体均价可能超过1万元/平方米。

当时有业内人士分析指出，由于该地块在白云山下，占地约15.2万平方米，容积率仅为1，总居住户数只能有1500户，是广州近年来非常罕见的一块“宝地”；但是它同时也是一块高风险、低利润的地块。估计开发者会综合开发别墅和低层洋房产品，低层洋房价格约7000~8000元/平方米，主要用上万元/平方米的别墅产品来赚取利润。

拿地2年不见动工

然而，时隔近两年到了2007年，该地块却一直不见动工迹象。不少代理行表示，如果按照当时广州普遍的项目进度，这种地块主要是建设小别墅及低密度的联排别墅，完成规划后动工速度可以很快，一般两年内产品就会推向市场了。而当时正是广州别墅产品稀缺、楼价高涨之际，对于开发商来说是一个很好的销售时机，即使按照当时的楼面地价，该公司这一项目也仍然可以获得可观利润，因此对于该项目的迟迟未动工感到不解。而这一公司在拿到地块后，也从未与业界及同行进行接触，显得十分低调神秘。

有接近中鼎的消息人士透露，因土地登记和开发手续的办理不是很顺利，所以尚未开工。该集团计划在种鸡场地块打造一个顶级豪宅项目，产品将包括洋房、联排别墅以及独立别墅，预计最便宜的洋房的销售单价至少在1万元/平方米。

2008年8月底，该盘邀请了国内外多个著名建筑师每人设计一栋产品，要求每一栋建筑的设计风格各异，包括瑞士建筑设计大师马里奥·博塔、法国建筑大师马丁·罗班、中国工程院院士郑时龄、同济大学教授项秉仁等。由于每栋建筑外立面和内部结构不一，不仅设计方案多次更改，规划报批上也要多次调整。这样来回的设计调整和规划报建调整，使开发进度一再拖慢。

2011年终于开盘销售

直到2011年，种鸡场地块（后更名为大一山庄）才传出准备开盘的声音。不过从拿地到2011年，已将近6年。6年期间广州的地王层出不穷，该地块地价却较5年前翻了约5倍，土地增值超过20亿元，业内人士戏称，6年捂盘确实“捂”出了光明“钱景”。

开盘近两年，大一山庄这一顶级豪宅销售如何，记者查阅阳光家园网获悉，大一山庄的成交记录仅为两套，均价为53353元每平方米。楼盘销售人员表示，大一山庄现推北区20栋独栋豪宅，每栋面积800至1400平方米，地面2至3层，地下1至2层，全附有泳池与过千平方米私家庭院。售价最便宜也要5000万元/套起。

记者观察

买家莫让地王蒙住了眼

地王频出，大家首先想到的是“房价又要涨了”这是最直线的思维。不仅开发商拿着相隔甚远的“地王”大作文章，就连普通老百姓近年来都“择地王而居”，总认为，自己的房子买在了地王附近，就进了保值、升值的保险箱。

然而，事情也许会向另外一个方向发展。地王频出，和房价上升并不能完全划等号，并非只通向“天堂”。回想2008年初，某大型房企拿下了一块天河地王，但此后美国次贷引发的国际金融危机袭来，房地产市场迅速降温，全国各一线城市的房价大幅回落，开发商纷纷开始“过冬”。2008年的楼价下跌让不少手握多套房的投资客挥泪甩卖。

因为市场不认地王，只认形势。“地王效应”只有在市场氛围比较好、投资客较多的时候才会显现。目前楼市需求以刚需及自住为主，而投资客多已经转战其他领域。高端楼盘入市不会对周边普通商品房价格产生太大影响。

另外，开发商并不是傻子，明明知道周边楼价只有2万元一方，却拼了命去抢3万元一方的土地。因为他们知道，无论多高的地价，只要规划做到位，土地成本终将赚回来。按照规定，一块土地出让前必须由规划部门给定包括容积率、使用用途等各种条件，从一定意义上讲，规划决定了地价。我们看到很多所谓的地王容积率很高，这表明，开发商可以建设更多、更高层的房子。均摊到商品房销售的成本中，楼面价并不高，有些“地王”土地用途是商住综合，不是纯居住用地，其价格与周边房价的对比没有意义。这就是很多地王给买家“画的一张皮”。

就是说“地王”并没有能力来推高房价，而只是裙带关系。而目前全国房产税呼声越来越高，未来广州也必定在征税范围之内。不考虑市场环境，一味贴着地王去买房，最后吃亏的只有买家。

（来源：信息时报）