抢地热潮或致房价高企 京城楼市调控首当其冲

来源:地产中国网 2013-05-31 07:49:00

  大量房屋投入市场难改供不应求局面。 全泽超 摄

北京、上海、广州、深圳作为我国一线城市,其楼市走向牵动着二三线城市的心弦。今年3月30日,继广东率先出台“新国五条”地方细则后,北京和上海也相继出台了实施细则。

自细则出台以来,首次迎来假日“五一”小黄金周,随之而来的是5月12日的母亲节,一线城市的五月楼市交易状况如何,成为各大媒体争相报道的要闻。那么这些一线城市的“新国五条”细则执行力度如何?5月开盘情况如何?国内主要城市的成交量如何?在寸金尺土的中国又上演着怎样的抢地热潮?

调控影响非常不均衡京苏成交量持续下行沪深成交量稳步走高

“新国五条”地方细则落地以来,北京在限价、限购、限贷方方面面都显得最为严厉,似乎痛下决心要好好整治一番京城的楼市乱象,而以京沪广深为首的一线城市在限价的力度上都的确有所收紧,北京甚至传出预售证需主管副市长签字的消息,但是在成交量的涨和跌的比较中,北京在四个一线城市中的表现就显得相当突出了,但深圳“新国五条”细则落地,仅限于对前期调控政策的重申,如提高贷款首付比例、二手房交易征收20%个税等前期新政猜想均未落实。

中原地产研究中心统计数据显示,今年5月以来整体城市成交量也处于冲高回落中,1—19日,54城合计新建住宅签约套数为138352套,环比上月同期的163286套有所下滑。

记者从CREIS中指数据库看到,截至5月26日,在所监测的40多个城市中有六成以上的城市成交量同比上涨,哈尔滨、兰州、上海、天津、深圳、南京、成都等城市交易频频出现上涨势头,第19周中,哈尔滨、舟山涨幅最大,分别为226.59%和137.97%,而重点城市中,深圳自5月中旬起连续两次卫冕一周“涨幅王”。然而苏州屡屡成为下跌“冠军”,第18周下跌最为明显,高达68%,北京紧随其后,下跌幅度为第二大城市,第19周下跌幅度达到43%,其后两个城市还一直沿着下跌趋势进行,没有丝毫回暖迹象。

就目前数据来看,本轮的调控影响非常不均衡,个别城市明显有出现倒春寒的可能性,特别是北京。而更多城市目前来看可能会继续平稳发展,包括一线城市的上海和深圳。

业内人士分析认为,5月以来出现成交量高位回落主要原因还是离不开“新国五条”政策,虽然各地出台的力度不一样,但是从目前影响来看,一线城市新建住宅市场受到的影响甚至超过二手房市场,尽管北京依旧是唯一严格执行二手住宅房转让缴纳20%个税的城市。其次,一线城市和部分二线城市都在限制新建住宅的预售价格上从重从严,导致了短期内预售项目明显减少。再次,4、5月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外,其他的改善型需求都受到不同程度的影响。最后,各地价格涨幅放缓,相比3月份,各地售价均出现了涨幅放缓,南京等城市逐渐推出限价房平抑房价。

中低端刚需楼盘唱主调价格越调越涨

根据中指监测统计,在其所监测的40多个城市中,5月前三周共计推出71个项目14124套房源,其中60个项目为面向首次置业及二套改善的中低端刚需楼盘。5月第三周北京就有4个项目开盘,3个为普通住宅项目,一个为商住两用项目,整体上,中低端项目推盘量比例较高。“红五月”武汉频频成为开盘量最大的城市及推出房源数量最多的城市,仅仅第三周就推出了9个项目1957套房源。而一线城市中,上海曾卫冕一周“开盘王”,北京也曾名列一周“房源王”,其中北京中国铁建广场5月8日推出的808套中小户型开间售罄。

期间,有媒体报道厦门楼市出现了供销高潮,仅周末两天就有5个楼盘入市,其中中海锦城国际、泰禾红门、联发杏林湾一号和世茂湖滨首府开盘,而龙湖嘉屿城在5月18日开盘售罄后不到10天后便再次加推。

据了解,新开盘项目的价格以上涨为主,纯新盘普遍实行高价开盘策略,开盘价格平均涨幅为4.0%,老推新涨价项目平均上涨6.7%。业内人士分析认为,“新国五条”中二手房转让20%个税是促使刚需楼盘热卖的原因之一,而中低端刚需楼盘的推出,的确更符合国人对房子的需求定位。此外,广州市国土房管局发布通知,从4月24日起,广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。随后,因定价过高而被迫搁置推盘计划的开发商不在少数,同时由于“政府限价”的新规主要是针对高端的住宅市场销售,因此中心区的住宅价格下跌明显,中低端的刚需楼盘就能在此机会下更好地面向市场,得到购房者的青睐。

长沙北京广州齐掀抢地热潮未来3年房价上涨压力更大

年初,“新国五条”仿如一声春雷吓得人心惶惶,然而接下来地方政府的举措就如同“耍太极”一般,闹出了以“柔”无法克“刚”的局面:5月房地产市场掀起了一番“抢地”热潮,于是“面粉比面包还昂贵”的言论甚嚣尘上。

据媒体报道,5月3日,湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得长沙金融生态区的一个商住地块,溢价超过44%,无论是总价还是单价,均超越了2012年的地王价格。上海世博板块土地6连拍屡创新高,楼板价格接连历经从3.32万元到4万元的刷新,大批央企、国际企业竞拍的剧烈场面,让人们感受到了上海土地市场的五月显得分外红,使大家都一下子把“新国五条”抛诸脑外。

另据中指院统计数据显示,已经一个月没有住宅用地成交的北京土地市场,5月20日—24日,共有7宗经营性用地出让,其中4宗为F3其它类多功能用地,另外三宗分别为C2商业金融用地、二类居住用地、R2二类居住用地、R53托幼用地,万科首开保利、北京城建等多家大型房企均有收获,成交总额约为64.5亿元,接近4月份经营性用地出让金总额。

相同地,楼市成交数据上显示回落的广州,也闹起了抢地热潮,据广州市国土局信息显示,5月广州挂牌的土地项目达15宗。在5月6日的土拍会上,同宝路8号和10号地块,在经过近200轮的竞价后,佳兆业力压中海,以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下,折合楼面地价高达25597元/平米,一举刷新该区域的地王价。

现今各大城市高调打起抢地战,而土地市场与楼市息息相关,那么抢地战的背后是否意味着未来房价加剧上涨的势头呢?广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文近日向媒体表示,地价上涨必然会带来商品房的开发成本的进一步攀升,“目前全国市场中,土地成本占商品房开发成本的比例约为30%—40%,未来这一比例将提高至50%—60%。在一线城市中,土地成本未来将占开发成本的70%以上。未来3年房价上涨压力更大。”

(来源:南方日报)

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