做旅游地产项目模式目前还不明晰

保利生态城占地60平方公里，而东莞4个主城区约为233.5平方公里，相当于1/4的主城区面积。按照规划，在未来6~8年时间内，保利将投资200亿元打造出包括多个主题乐园（童话王国，梦幻城堡，快乐森林）、以芙蓉寺为依托的禅境养生谷、以高尔夫、会议中心、酒店为载体的高端商务休闲领地。

樟木头镇政府提供的资料显示，建设保利生态城项目相当于再造一个樟木头镇城区，年均直接营业额将达到200亿元。落成后，政府预期东莞每年能吸引600万~800万人次外来游客，大大提高东莞服务业的比重。

虽然前景看起来不错，但是业内还是表示了一些担忧。比如东部华侨城占地9平方公里，不足保利生态城的1/6，2004年建设至今，已耗资160亿元，目前部分别墅仍在开发中。保利又如何运作这样大的项目呢？对此，保利地产方面对《每日经济新闻》记者表示，60平方公里中真正开发面积仅占5%，主要依托自然生态。

还有业内人士表示，以保利生态城内童话王国、梦幻城堡、快乐森林3个主题公园为例，一般而言，这种项目对人口稠密度要求非常高，樟木头镇仅30万人口，而且就近有深圳欢乐谷和东部华侨城、广州长隆水上公园、香港海洋公园和迪士尼乐园，如此多的强大竞争者面前，如果没有突出的特点和定位，运营前景堪忧。

深圳市综合开发院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，地理位置是保利生态城主题公园的劣势之一，主题公园是投入资金大、折旧率高、运营成本也很高的项目，目前并没有看到保利清晰的旅游产业化趋势和投资盈利模式，如果未能成功吸引旅客，成本不能及时收回，未来维持运营会给保利带来负担。

对此，保利地产方面对《每日经济新闻》记者表示，保利生态城更侧重于家庭一站式服务，用养生、乐园、体育和娱乐休闲等不同项目搭配，增强对于一个家庭的综合吸引力，不过，周围的主题公园确实为生态城带来很大的竞争压力。

事实上，要成为一个旅游地产供应商，项目形成可复制模式是非常关键的。相对而言，保利的旅游地产模式目前仍不明晰。美联物业研究中心主任徐枫认为，保利生态城本质仍是地产项目，打着生态的概念而已，做旅游只是为卖别墅服务，旅游项目并不见得会做得非常成功，公司的侧重也并不在此。