国务院近日关于“扩大房产税改革试点范围”的批复以及国家发改委有关负责人“今年会有具体动作”的回应，让房地产行业再一次处于舆论的风口浪尖。

令人费解的是，作为抑制需求、调控房价的利空措施，房产税试点扩容的消息爆出后，地产股连日走强，28日的单日整体涨幅更高达3.4%，居各板块之首，创下2011年7月5日以来的反弹新高。上市房企股价逆势上涨的背后显然还有更多耐人寻味的故事。

基本面持续景气支撑地产股

地产股近期走势让投资者眼前一亮。特别是本周二，上市交易的145只房产股中，131只个股实现上涨，占比超过九成；其中，电子城(600658,股吧)等4只个股涨停，冠城大通(600067,股吧)等4只个股涨幅超过8%。周三早盘，地产股热度不减，强势领涨大盘。

事实上，自去年12月以来，房地产股就已受到机构资金的青睐。根据今年一季报统计显示，包括基金、QFII、券商、社保基金、保险资金在内的五大机构投资者共计持有82只房地产股，累计持股数量达821473.29万股，累计持股市值达76.97亿元。

相关分析人士认为，房地产行业基本面的持续景气是本轮涨势的基础。尽管受到新“国五条”的不利影响，但今年以来，以住宅成交为主要上涨动力的商品房销售金额及销售面积一直处于快速上升通道中，与去年同期相比有较大幅度的上升。

最新数据显示，2013年1至4月，全国商品房销售面积29761万平方米，同比增加38.0%；商品房销售额19847亿元，同比增幅达59.8%。其中，住宅销售面积上升41.1%，销售额上升65.2%。

在商品房销售保持高增长的背景下，企业对未来预期好转，加大了开工力度。1至4月，全国房地产开发企业房屋施工面积50.06亿平方米，同比增长17.2%，新开工面积5.55亿平方米，同比增长1.9%。4月单月新开工面积同比上升14.5%，结束了上月的下降趋势。

政策层面来看，近日，湖北、湖南、江西及安徽四省向国务院联合上报了《加快推进长江中游城市群一体化发展的请示》。业内人士分析称，如果中部四省的新型城镇化试点申请成功，将对房地产行业形成利好。此外，全国城镇化工作会议临近，与城镇化密切相关的上市房企受到了市场关注。

房产税扩容影响尚待观察

国务院日前批准并对外公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”，并指定由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。发改委经济体制综合改革司有关负责人随后表示：“正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。”

房产税扩容如箭在弦，一触即发。表面上看，房产税的征收会增加房屋的持有成本，抑制需求，产生房价下降预期，利空市场。然而，综合各方观点来看，这一预期中的政策对房地产行业和地产股的影响尚待观察。

首先，房产税火力或不“猛烈”。有权威人士透露，扩大试点的房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。这意味着一方面只对增量住房进行征税，不会覆盖存量；另一方面仅在划定人均免征面积的基础上对超出部分征税，火力并不“猛烈”。

其次，市场对房地产税预期较充分。国金证券(600109,股吧)认为，房产税是大势所趋，在未全面开征或者试点扩大之前，市场对此总会有预期；即使政策出台，对行业也不会产生太大影响。

再次，调控“矫枉过正”的结果是小概率。国信证券认为，当前宏观经济并不能承受房市出现“量价齐跌”的后果，管理层的拿捏会比较精准，不会出现“错杀”行业的情况，一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁，势必会推出“松绑”措施；政策在执行时会相机抉择，政府在房地产调控方面已日渐成熟，新“国五条”地方细则拖到3月底才集中出台并且宽松程度大幅超出预期便是证明。

还有机构认为，房产税对供求和房价会产生影响，但具体影响程度还取决于税率高低、相关配套措施以及其他影响供求的因素。

行业估值可望持续修复

今年4月以来，房地产指数上涨了近10%，而同期沪深300指数上涨仅3.89%，房地产板块明显跑赢大盘。不过，地产股估值仍在底部。

渤海证券的数据显示，房地产行业目前的PE仅为14.5倍，处于历史最低水平附近；从房地产行业相对沪深300的市盈率溢价水平来看，也处于底部位置。

有分析认为，地产板块估值受压制的重要原因是对调控政策的担忧，未来随着房产税等房地产市场长效机制的逐步进入，行业调控市场化成为可能，政府对房地产市场进行行政干预的必要性和干预程度有望减少。房地产行业的政策压力事实上有所减小。

“目前房地产市场景气度持续，房产税等长效机制的建立提升了市场化水平，龙头及优质的成长性公司将有更大的作为空间。”国泰君安分析师表示。中投证券也认为，由于近期主要城市成交平稳，好于市场预期。房价涨幅渐缓，在经济弱复苏背景下，行业调控政策环境较预期宽松，有利于优质公司价值的持续修复。

（来源：金融时报）