传统融资模式遭遇挑战 房地产融资创新是趋势

来源:地产中国网 2013-05-29 13:33:00

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融资问题成为当前房企首要面对的问题,在传统融资模式遇到挑战,融资成本和难度越来越高的情况下,房地产企业欲借多元化的融资渠道来降低风险。

中原地产统计数据显示,5月以来中原地产监测的十大标杆房企国内外融资额超过88亿元,较去年平均水平上涨了160%。28日,亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受经济导报记者采访时表示,房企今年年初集体发债加上此轮密集融资,主要还是为了拿地,拓展新的项目投资。

目前面临各种政策的打压,房企转型趋势不明显,拿地热情依然高涨,并且还加大了布局海外的力度。此外,虽然上马新项目不断,但是“捂盘惜售”现象依然存在。“在今年楼市限购延期的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,则将在"逆市扩张"的市场背景下立于不败之地。”上海同策咨询研究中心总监张宏伟对导报记者说。张宏伟认为,融资问题成为当前房企首要面对的问题,在传统融资模式遇到挑战,融资成本和难度越来越高的情况下,房企也在不断创新融资方式,借助多元化的融资渠道来降低风险。数据显示,今年以来,十大标杆房企融资额度已经达到380亿元,不到半年时间接近去年全年的413亿元,融资力度明显加强。

谢逸枫分析,这段时间以来大规模、高强度的融资应该是为拿地做坚实的后盾。值得注意的是,5月以来,房企开始频频拿地。14日,佳兆业以4.05亿元拿下深圳今年首宗商服用地。15日,佳兆业的子公司上海新湾投资有限公司,又以15.05亿元竞得上海浦东新区花木镇一办公楼地块,楼面价达到3.02万元/平方米,溢价率99.28%。17日,佳兆业又在杭州市余杭区竞得一宗住宅用地,成交总价为10.1亿元,溢价率86.5%。

此外,近日雅居乐3.6亿元购入云南腾冲、广东佛山三水65万平方米土地;金科股份5.19亿元获江苏如皋三宗地。“一些标杆房企如万科、招商、保利等,在市场基本面好转、土地价格尚未大幅上涨的市场背景下,及时"换仓"谋求下一轮的市场机会。”张宏伟说。

也有业内人士告诉导报记者,融资一方面为拿地,另一方面还为偿还债务,发债和密集融资是为应对过去发行票据的回购。据悉,恒大地产在2010年上半年连发两笔共约13.5亿美元的优先票据,利息均高达13%,这两笔借款均集中于2015年到期;佳兆业在2010年上半年发行的3.5 亿美元优先票据及下半年发行的15亿元合成可换股债券,也将集中于2015年到期。据了解,不少内地房企在两三年前所融得的债务,在未来一至两年内将会到期。

丰富资金链随着人民币重回升值轨道,同时大量热钱涌入香港,内地房企再度掀起在境外融资的热潮。华润置地(橡树湾和润景公馆项目)海外融资额度达到93.48亿元;中海地产(中海九号公馆和中海尚湖世家项目)的海外融资规模高达173.8亿元。谢逸枫告诉导报记者,“此轮海外融资比例增加,主要原因还是国内房贷收紧,同时房企希望能够让不同渠道的资金丰富目前的资金链,补充拿地的资金需求。海外融资成本较国内要低,同时手续比较简单,没有太大的风险,也有利于房企海外扩张。”导报记者了解到,目前房企赴海外融资的成本大约在5%左右,国内银行的开发贷年利率则为8%-10%。

“目前房企融资渠道有银行贷款、同行拆借、发债、信托基金、海外融资等,但以银行贷款、商品房预售为主。”谢逸枫说,“其实,海外融资、基金信托、发债等方式相比银行贷款有很大优势。”“当前,传统融资渠道仍是市场的主流,由于盈利模式限制,这种融资格局将难以打破。”谢逸枫说。张宏伟也说,不是所有的企业都可以创新,融资模式创新主要是针对自身在经营模式、产品结构等方面有特定优势的企业。但他也认为,房地产金融产品创新、融资渠道多元化是未来发展趋势,在房企资金来源中的作用会越来越明显和重要。(经济导报 )

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