打破目前国内以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度，实行弹性年期，实行用地预申请和公告出让，土地出让收入的15%~20%不用上交市财政，作为土地奖励基金……这些都是前海土地管理的创新之处。

近日，深圳市政府常务会议审议并原则通过了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点（2013~2015年）》（下称《要点》），让前海土地管理改革试点的身份更加具体化。

拿地企业设置高门槛

前海管理局局长张备在24日召开的一次会议上介绍了前海土地管理改革的创新之处，同时对到前海拿地的企业进行了门槛界定，即到前海单独拿地5000到8000平方米的企业，要求上一年的缴税在10亿元以上，或者上一年的营销收入要达到百亿元以上。

无疑，前海用地门槛将会是深圳最高，在国内也将是比较高的。此前，前海管理局秘书处处长、新闻发言人王锦侠曾对《第一财经日报》表示，只有那些有引领作用、能成为行业龙头的领军企业，才有可能拿到前海土地建设的资格。

张备说，上述门槛不低，也不是拍脑袋决定的。香港和深圳上市的企业达到这个标准的有288家，如果到前海进行综合体开发，要缴税在100亿以上，有三个以上大型城市综合体开发的经验，前海不允许失败，所以必须是优中选优。

根据《要点》，前海将在探索建立差别化土地供应模式、土地资源资产资本一体化运作模式、推进土地节约集约利用、创新土地市场调控和监管机制以及完善土地管理体制机制等五大方面实现创新和突破。

此前，深圳市市长许勤曾表示，2013年前海将全面推进基础设施建设，完成投资80亿元，启动建筑工程面积400万平方米。

此前公布的3月底或4月初完成产业用地的项目评审以及首批土地出让的时间节点已经过去，前海的首批土地出让何时进行？对此，王锦侠对本报说，前海将在6月底对首批土地以招拍挂的方式出让，而对于大型项目可以进行预申请和公告出让的方式进行。

为了让香港的企业和个人享受前海建设的红利，前海将以启动功能单元开发为契机，引进部分具有超强资源整合能力的香港企业和专业人士，参与前海的一级、二级开发。

张备说，前海曾向香港的新世界集团、新鸿基集团、世茂集团等财团，征询他们对房地产开发的意见，也邀请他们参与前海的开发建设。

弹性年期降低拿地成本

《要点》中提出的建立差别化土地供应新模式备受关注，包括前海用地将实行弹性年期制度。其内容是区分自用或出售两种情况，自用部分，可以分期出让、分段计收地价方式供地，根据产业特点和拟引进项目情况，合理确定首段年期和分段年期安排；出售部分，按法定最高年限出让。土地使用期限届满申请续期的，经评审符合前海产业政策的可以续期。

对此，张备解释说，国家规定商业用地一次性出让土地使用权是40年年期，但是在前海可以缩短为20年，拿地方一次可以交一半的地价，20年以后再和前海进行谈判，可以再续10年，20年。因为前海寸土寸金，在前海拿地建楼的成本在几十亿元，弹性年期是为了降低企业在前海一次性拿地的成本。

《要点》明确要求，用地单位未能在规定期限内办理完成项目建设相关手续并实质开工的，成交确认书或中标通知书作废，没收竞买保证金，以从源头上防止囤地、炒地和土地闲置。此外，通过招拍挂方式公开出让的土地，原则上不得转让；确需转让的，前海管理局拥有优先回购权。前海管理局对前海拟转让物业，也有优先回购权。

在土地的管控机制方面，《要点》规定，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。

《要点》还提出要根据开发建设需要，面向实力雄厚、综合招商能力强的企业探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种模式。同时，还将探索用地用房实行有条件的“带设计方案”出让、“带管理方案”出让，严格项目用地准入。

防止恶性竞争导致高地价

《要点》提出，将试行建设项目用地预申请和公告出让，完善招拍挂出让制度，根据产业用地需求特征、单元开发的客观要求和调控市场的阶段任务，选择合适的出让方式，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。

公告出让是前海土地管理的重要创新之一。张备解释说，在前海，对一些特别重大的产业项目在全国可以率先实现建设用地预申请和公告出让。

他举例说，阿里巴巴公司将在前海建立一个全国智能物流控制港，投资达到2500亿元，这样的公司就可以直接用公告的方式在报纸上刊登，哪块地给这家公司，对此有意见的公司可以提意见，如果能拿出和用地方同样的投资条件，就可以考虑改变地块，如果没有意见，地块使用权就出让给公告的公司。

同时，《要点》还提出，为了鼓励节约集约用地，前海将把土地使用权出让收入(扣除政策性刚性支出)的15%~20%划入前海合作区产业发展基金，综合考虑经济贡献等因素，实施节约集约用地奖励。

张备对此表示，对于一些低碳绿色环保的项目，就可以用这部分基金奖励拿地的单位，降低拿地单位的建设成本。

前海的开发建设以街坊为主，单块土地面积比较大，通常会达到2万至3万平方米，给一家开发机构土地面积太大。张备说，前海管理局要拿一些物业在手上，就是要控制前海的房价，降低前海的营商成本，为香港的中小企业提供一个发展的平台。

（来源：第一财经日报）