空置率探因

低入住率的背后，是近10年来海景房建设的如火如荼。

当下，沿海区域大面积兴建海景房几乎已经形成一种趋势。而由于绝大部分项目所在地市场消化能力有限，这些楼盘纷纷在我省中西部区域和外省寻找市场。

福海苑业主王海来自济南。王海介绍说，他2010年购房时恰逢销售高峰，当时有许多北京、内蒙古、济南等地看房团乘专车来看房，售楼处人满为患。

南山集团内部刊物《南山》4月号上的一则新闻也引起了导报记者的注意：3月13日，龙口置业和新南山地产举办南山地产代理商市场启动暨精英交流会，来自全国各地的180多家代理商参会。

但由于龙口当地房管局并不公布相关信息，导报记者未能查到当地海景房的确切开发量。

实际上，对多数海景小区而言，高强度营销使其出售率并不低，造成今日高空置率有多方面的原因。

有的业主纯粹是为了投资，购房后多年不来，只等恰当时机出手；有的房主购房主要用于退休之后养老居住，造成暂时闲置；有的则主要是为了夏季度假使用，其他季节则闲置。锐财经首席分析师王政接受导报记者采访时分析说。

分析海景房购买人群，主要为养老休闲和纯投资两类。不过由于医保没有全国联网，真正意义上的养老地产很难实现；投资人群又加大了当地的房价波动。王政表示，房屋闲置首先是资源的浪费，同时也制约了人气的提升和区域经济的长远发展。

导报记者注意到，在东海旅游度假区内，出租车极少，中巴和观光电动车则多集中在相对比较热闹的月亮湾以及渔码头附近，若无私家车，出行并不方便。

加强海滨房地产项目转型

如今，海景房购房潮逐渐散去，冲动背后暴露出的许多问题依然值得反思。

购房人的一个消费误区就在于，他们仅看到外地海景房的单价，而没有考虑到此后的使用价值问题。因为外地海景房绝大多数作为买房者第二居所甚至第三居所，长期空置带来的资金沉淀、房屋管理、清理维护、物业缴费等成本，换算下来难言便宜。

此外，海景房大量开发，带来的不仅是高空置率。在东海旅游度假区20余公里的海岸线上，还穿插坐落着多个高尔夫球场。

坐拥万亩黑松林和东海国际海景高尔夫球场、绿色、尊贵、高尔夫格调，在南山集团旗下众多地产项目的宣传材料中，高尔夫成为重要卖点，支撑了楼盘的售价。然而，高尔夫项目的盈利能力和对资源的消耗值得商榷。

导报记者走访了解到，海景房及高尔夫所占土地，相当一部分来自上世纪五六十年代栽种的黑松防风林带。

应将海岸线向海域1000米、向陆域500米等距线范围设定为海岸保护区域，严控该区域内的开发。为了防范房地产开发对海岸线的破坏，郭松海建议说。

为防范房地产系统性风险、避免海景房大量闲置资源浪费，郭松海还建议，可以适度将海景房开发为产权式酒店，提高其使用率；针对外地山东籍购房者返乡养老的需求，引导开发企业开发养老地产等；在旅游景区,适度引导开发企业重点开发度假式酒店等。