近日关于地产调控是否需要升级、如何升级的讨论很多。一些观点认为，目前地产调控已进入深水期，调控的难度加大，防止地产泡沫破裂可能是政府关注的重点。而另有观点认为，继续深化地产调控，加大调控力度是确定的方向。

可见，在调与不调之间存在一个泡沫是否破裂的风险。分析人士认为，既然存在泡沫，破裂是肯定的事，只是时间长短和方式的问题。就目前中国房地产市场的现状，如何运用市场方式挤掉泡沫，需要各级部门重点考虑。

中国的行政化地产调控已持续3年之久，就当初提出的目标和市场表现看，可谓大相径庭。房价涨幅和居民收入涨幅不是一个数量级，而各地政府也在房地产市场的疯狂演进中得到了更多的资本和资金积累。有观点认为，中国若不实行地产调控，可能潜在的泡沫更大。然而历史没有假设，无论如何，房价涨幅过快、居民生活压力日益加大在多数百姓心中是毋庸争辩的事实。那么对于当前中国的房地产市场而言，是继续高歌猛进，还是中途调整，转变为慢牛式增长，是决策的难题。

自去年三季度以来，中国经济阶梯式放缓，投资需求疲弱，PMI持续在50%的荣枯分界线徘徊。经济增长放缓，可能会带来更多的社会问题。而房地产作为拉动投资的主要方式，如果获得资金和政策的支持，在市场预期改变的状况下，可能在短期能对拉动投资起到很好的效果。但是任何事物都存在边际效应，在连续十余年地产投资模式不变的情况下，房地产拉动的乘数效应在不断减少，因此一旦政策放开，不能达到预期效果，更是决策者纠结的重点。

尽管从统计的角度看，房价非理性上涨的幅度在减缓，但是高房价的基数和收入分化的加剧使得每个人的住房梦如水中月镜中花，在政府没有出台全方位保障措施的情况下，必定有部分群体的住房需求不能得到满足。如果不能有效地解决好这些问题，房地产衍生的种种问题必定加大改革难度。

目前多数理性的投资者都会正视中国房地产市场的泡沫问题，既然是泡沫，就会有破裂的那一天，关键是如何破裂，何时破裂。急速的破裂不是多数人希望的，也是中国社会不能承受的。而缓慢的、挤压式的去除泡沫的方式，可能是诸多下策中的上策。

可以看到，日本自广场协议以来，房地产市场急速破裂一直处于单边下行的震荡期，而美国楼市次贷危机以来，通过市场化的方式解决危机，目前已经出现持续好转的态势，2008年美国楼市的泡沫明显要比中国更大。虽然美中两国国情不同，房地产对经济发展的作用有差异，但是作为市场化主导发展的国家，市场的力量是潜在的、自发的，当市场非理性时，政府的作用更多的是规范市场走向理性，而非矫枉过正。中国2010年出台的限购措施无疑有着特殊的国情，这与中国的住房文化和住房理念息息相关。如果能更早地推出保障房，大力发展规范的住房租赁市场，中国人的住房行为相信会有一定程度的改变。

目前的重点是如何能保证保障房项目真正保障到需要的群体，而不是变成寻租的一个突破点，如果保障房的功效不能达到80%，那么这项措施无疑又是失败的。不同的地区进行区别化的保障房建设，是未来工作的重点，如何突破单一的数量型建设，转为针对需求的建设，是保障房的初衷所在。

也有观点认为，保持现有的调控模式，使泡沫不破裂，也不继续加大，或许是第三条道路。但是，这种模式的维系成本是高昂的，因此，对于维系当前现状的高难度动作而言，不如大胆地进行市场化改革，逐渐挤出市场泡沫。

（来源：中国证券报）