什么才是房屋托管的良性运作

就我国目前的房屋托管来说，基本的操作模式是，房地产中介公司与业主签订委托代理合同，一年设置一到两个月的空置期，空置期不支付房租。其余时间由房地产中介公司寻找租户，并负责收取租金、维护房屋，以及按照租户的需求对房屋内的家具家电进行添置。

这其中，业主虽然不用与租户见面就拿到了租金，但可能并不知道自己的房子最终是以什么样的价格租出去的。

在张大伟看来，目前我国房屋租赁市场上的房屋托管业务根本不能称之为托管业务，实际上是变相的双边代理，中介公司已经不是提供居间服务，而是两边赚钱。

“在国外，房屋托管赚的是托管费，就是业主将房屋委托给一家机构来打理，需要支付一定的费用，但房屋出租的租金则全部交给业主，双方是透明的。而且这家托管房屋的机构在将房屋出租时是不收取中介费的。”张大伟说，但我国现在的房屋托管则是为了赚差价，业主并不知道委托出去的房屋实际租金是多少，租户还需要向中介支付一笔中介费。

对中介公司来说，租金最大化是其最关心的问题，而业主对出租房屋不仅考虑租金，还要考虑房屋本身的维护、对邻居是否有影响等等因素。

租金最大化的理念导致很多中介公司都有将房屋用于群租的动力，将一套月租金3000元的房屋打出多个隔断用于群租，每月就能多得到一两千元的租金，这多出的租金就落入中介的口袋。

“如果不让群租，中介就没有动力去做房屋托管了，因为赚钱太少。”张大伟说，这其实正是我国房地产租赁市场发展过程中的一个阶段。一些中介公司在这其中扮演了不光彩的角色，对租金上涨起到了推波助澜的作用。

据了解，房屋托管业务早在上世纪30年代就在美国出现，如今已经发展成为一个非常成熟的市场。在美国，由于房屋托管业务的发展，租赁市场得到了细分，比如出现学生公寓、老年公寓等等，对市场需求的满足更加有针对性。

在我国，这还是一个正在兴起的市场，但已经出现不少隐患。

“最让人反感的就是把代理的房屋用于群租。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜告诉记者，有多余房屋的人会有需求，希望有一个机构能帮助打理房屋，这种托管需求是正常的。但经营这种托管业务的机构靠什么赚钱？是靠托管费还是靠吃差价？有的中介吃差价吃的很多，干脆就是蒙业主，这在国外都是难以想象的。

在汪利娜看来，我国还处在房地产建设高速发展的阶段，有很多不规范的行为充斥在这个市场上。房屋托管在国外已经是最成熟的地产业务，对房地产市场的做大起到了非常关键的作用，但在我国的兴起过程中却有些偏向，对业主造成了很多风险。

张大伟告诉记者，目前我国的房屋托管业务看起来正是风生水起的阶段，但却如劣币驱逐良币，正规的做法被挤出了市场。目前只有一些有口碑的物业公司比较规范地经营着房屋托管业务，但量很小，只是面对小区内业主的一项增值服务。