近年来，随着城中村改造的推进，昆明综合体的爆发式增长，写字楼供应量更是呈现井喷态势。数据显示，2012年昆明写字楼在售项目15个，总体量约为108万平方米，待售项目5个，总体量约为65.9万平方米。而今年昆明将推出写字楼24个，总建筑面积约为201.72万平方米。由此不难看出，未来几年内，写字楼物业将集中放量。

在各大写字楼售楼部，记者随机采访了一些看房人，有三分之二的人表示，不清楚到底什么是“甲级”、“5A”，只觉得是很高级的代名词。那到底什么才是“5A”级写字楼呢？

据了解，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。所谓5A，是指智能化5A，包括：OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统：BA：楼宇自动控制系统。

那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？这就必须结合：区位、规模、建筑理念、硬件设施、软件服务等多个方面进行综合考量。

随着社会经济不断发展，人们的需求水平仍在不断提高，作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的顶级写字楼也需顺应这些变化。新形势下，精品写字楼到底该是什么样？

地段，地段，还是地段

地段的价值就是城市资源的结构和强度，就是你的出身怎么样。作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。例如，位于昆明CBD核心区位的世纪中心，亦或是位于城市主干道北京路旁的俊发中心、欣都龙城186写字楼等都凭借其地段优势，在市场上取得了不错的成绩。

有业内人士表示，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。

产品是关键

精品写字楼的发展趋势，是打造人性化的公共环境和公共空间。做规划的时候，作为一个写字楼的开发商，能不能有效地和城市资源做融合，就是说写字楼的物业形态是开放的还是封闭的，这一点很重要，写字楼本身是城市的公共物业，不断地和外界进行交换，交换的能力越高，知名度越高，标志性和依赖性也越强，这有助于写字楼的价值提升，所以在物业方面应该秉承开放的态度。

比如说我们要求净高、进深、以及合适的可调整的办公格局等等这些硬的指标，为什么顶级写字楼发展的趋势要求越来越短的进深，是根据人在室内的心里感受和整个视野的感觉。

高品质的写字楼使用率很低。公共空间要大，电梯候梯厅也要高，这样一定会损失使用率，但是这样的公共空间不仅是写字楼汇集的场所，而且是写字楼的面子，空间的高低决定了写字楼品质的高低。

此外，系统的配置和设计直接影响到写字楼运行的舒适度，包括今后运营成本和运行效率，对于持有型写字楼来讲，更多地采用节能的设备，能够很大程度降低自己的运营成本，使自己的可持续发展力更强。

与此同时，作为写字楼，它实际上是个后勤系统，很多来访的人，对写字楼的外立面和整个形态是第一印象，但是开车来的人对这个写字楼的第一印象是以停车场开始的。所以地下空间也是很多写字楼的重要空间，地下空间的运营管理也是影响写字楼长期发展的重要因素。

从目前市场上来看，昆明在建的写字楼项目与过去相比，在产品设计上已经开始关注产品本身，特别是硬件方面。同德·昆明广场269米写字楼层高4.2~6米，楼层分布有LED垂直灯带，再衬托上外墙面的金属装饰板材，LOE-E玻璃包围整个建筑外立面，形成集现代、科技感于一身，地标地位牢不可破；润城·第一大道金融商务写字楼群，每栋写字楼都有8部商务电梯的配置，单层约1200米大尺度空间，LOW-E中空玻璃幕墙，千余泊车位的设置等让项目在同区域里销售一路飘红。

物业管理服务

帮助写字楼保值增值

如果说住宅小区的物业管理只是扫地、请保安巡逻外，那么写字楼的物业管理绝对可以称得上是不折不扣的“大管家”了，这个“管家”是否称职，能为后期使用省去不少麻烦。

记者调查发现，昆明高档写字楼中也不乏国际级物管的加盟，上海东盟商务大厦、金平果国际商务大厦与世邦魏理仕，第一太平戴维斯与俊发中心、欣都龙城。一个个响亮的名字将有助于昆明高档写字楼与世界接轨，将成为昆明高档写字楼品质的有力支撑。

据了解，写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。“以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。”

也有专家指出，在提供高效全面的物业管理的同时，能对入住企业提供诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，将会是今后写字楼物业管理努力的方向。“一个好的办公环境”是写字楼物业服务的核心，物业管理要做到车辆的有序、畅通，公共秩序的安全、规范，维修管理的及时、高效，只有这样才能够营造出好的办公环境，这才是写字楼管理的重中之重，同时，好的物业管理还会弥补开发商的规划设计缺陷及一些遗留问题。