主持人：谢谢冯教授精彩的演讲。下面的环节是提问环节，请朱会长、冯教授和回建强先生回答。

提问：我们看到测评报告企业的分化表现的非常明显，我想问一下前20强企业的总体变化大不大？这些变化的依据是什么？

朱中一：这个报告是改过的，不一定合你的胃口。包括在咱们500强里头也好，上市公司里头也好，好的企业在更加提高行业的集中度，在500强也好、上市企业也好，有些里头也在分化。有的要维持现状的，比例也不小，这说明咱们的市场分化。总的来说，这是一个好的态势，因为房地产行业总的来说是集中度比较低的行业，准确的讲，我们房地产企业有的说五万家，如果按万科集团一家来说，在每个城市可能有40几家，恒大可能也40几家，但是如果把万科作为一个集团，恒大作为一个集团的话，那我们的企业可能也就三万家左右。我所说的是，大的企业在继续提高集中度，小的企业也并不是说都不行，不是的。咱们有些小的企业尽管是中小企业，但是在当地有优势，如果这些中小企业在当地有优势，同样可以发展。但是有一些企业可能面临着优胜劣汰的问题。咱们的优胜劣汰也不是一定要有1/3倒闭或者怎么样，不是这样的，我们的优胜劣汰是静悄悄的进行的，为什么呢？因为我们很多房地产企业是项目公司，干不下去就不干了。还有的企业是把项目合作开发，通过合作开发让他不赔本，所以也是静悄悄的在优胜劣汰。所以房地产行业的优胜劣汰是这么进行的，并不是说中小企业都要倒，不是这个意思。中小企业只要在地方有优势，同样会比较滋润。但是有些企业很勉强，经营状况不好，可能会淘汰。

前20强的企业有几个特点，第一，往往是比较顺应政策的。第二，它的周转是比较快的。像万科、恒大等等，更注重于标准化的、住宅产业化的生产，所以这些企业的特色已经显现出来了。还有一些企业，包括像保利，在产品提供上面比较注重符合刚需的要求，140平方米以下的刚需产品，这些产品销售也比较好。

提问：我是和讯房产的。我想问一下朱会长。我看测评报告中说有不少丢失的企业回归了热点城市，您觉得这种变化主要原因是什么？对市场有一些什么样的影响呢？

朱中一：回归到热点城市是这样的，这个问题的回答，事实的情况是这么个情况，为什么呢？我们在宣传上面把握这个分寸是怎么把握呢，我也在考虑。从2010年调控以来，尤其是2011年，限购、限价，一二线城市普遍限购了，在一二线城市普遍限购的情况下咱们的一些房地产企业就觉得一二线城市限购了，包括一些大企业就面向了三四线城市，三四线城市客观上土地供应量也比较大一点，地方驱动性强一点，再加上大企业进去了，就造成了我们有一些三四线城市的开发过量，为什么说去年的市场风暴有这个特点呢？就跟这个有关系。一二线城市人口规模在不断加速的增加，但是土地供应在减少，在供求矛盾比较紧张的情况下，需求旺盛了，房价也在涨，所以这些企业觉得重新重返一二线城市。所以现象是这么个现象，这个现象就是跟怎么样理解和把握调控政策很有关系。因为我以前老说，咱们再调控来调控去，住宅地产始终是咱们的重头，这是一个。包括一调控以后，有些地方纷纷转向商业地产，也造成一些地方商业地产过多，这个把握要注意。

还要把握一点，作为我们协会，包括我本人，就一直建议城市人民政府一定要把组织制定规划作为引导市场和调控市场的重要手段，因为这个城市究竟需要多少房子，要盖多少房子，根据城镇化的进展也好，根据老百姓需求也好，要好好调查研究，好好测算一下，根据测算情况，保证土地供应，如果把预期告诉老百姓、告诉企业，企业就不会产生盲目性。如果这些都搞不清楚，那就很麻烦了。如果重返一二线城市了，就导致三四线城市供应少了。所以企业一定要有独立判断市场的能力，政府一定要把组织制定规划作为调控市场的重要手段，如果政府信息公开了，信息能自主判断市场了，我们的市场就会健康发展。现在的情况是，一些企业重返一二线城市了，今年政府工作报告里面有一个词不知道大家注意到没有，我们要合理控制大城市和特大城市的规模，现在是咱们的大城市、一线城市人口增长很快，土地供应跟不上，房价就涨，在座的不少人都感受到这一点了。但是情况就摆在这里。中国的房地产如果真的按存量房、既有房屋的数量，跟城市有多少户来比的话，可能一家一套房子都还是会有的。包括我们现在在大城市去租房子住，这里房子很紧张，但是可能在你老家是不紧张的。所以人员怎么样合理流动，房地产市场怎么样兴旺发展，这是一个大文章。在座的媒体应该要客观的来分析，客观的来引导市场。