另一个极端就是眼下较为普遍的情形,即房地产开发企业在住宅建设基础上,加上简易的无障碍设施和医疗机构的配套,就成了“养老地产”。在目前已经推出的养老地产项目中,大部分还是停留在这个层面。“养老地产”沦为炒作概念,以便为竞拍拿地、房屋售卖增加看点。
对此,经济学家吴敬琏表示,“养老地产不应该完全是地产,涉及方面很广,是一套完整的产业链,包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性,应该在服务上多做文章,不只是房地产商卖房子那么简单。”
房地产企业岂会不知养老地产的题中真意?只是对身处住宅调控期,资金周转不灵,被动寻求多元经营的房企而言,“买地、开发、销售”短期套现的高周转模式,更适合“房企系”眼下的生存。而卖服务式的养老地产项目的投资回报周期一般要7~10年。除了地产项目的开发,养老社区建设还需要有医疗、护理、家政等前期投入,不仅成本偏高,且资金回笼速度明显慢于“卖房子”的速度。保利安平·北京市和熹会老年公寓的项目负责人表示,该项目预计需要30年才能收回成本。
朱中一则认为,这与企业“被动”进入这个领域有关。“在住宅地产调控的背景下,房地产企业就不得不转战其他领域,譬如去开发商业地产、综合体、旅游地产、养老地产等,结果导致在一些地区出现过剩,开发出来的项目难以消化。”
相比房企,保险机构可采用两种运营模式:其一,投保人具备入住养老社区资格,并缴纳一定的月租或服务费;其二,即通过实物租赁的方式来实现收益。前者把保险、地产、养老产业融合在一起,将寿险产业链拉长至30年左右,这也是险企普遍接受的模式。
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