香港内房股十年:地产造富神话破灭

来源:地产中国网 2013-05-23 08:30:00

香港资本市场见证了中国内地房地产的十年繁华。

杨惠妍、吴亚军、许家印……过去十年,内地房企成功在港上市,并由此催生了一批超级富豪。截至目前,在港上市的内房股约60家。

然而,市场几经浮沉,香港内房股分化加速,曾经红极一时的公司星光黯淡,有的甚至已消失不见,内房股的排名和座次一直在被改写、被颠覆。

这背后,是各家地产公司战略、资金管理、管理层乃至公司治理的比拼。目前除了中海外、华润置地龙湖等极少数公司外,绝大部分内房股的成长性和持续性仍待检验。

随着国内房地产调控成为常态,国际金融和货币政策的可能性反转,人民币国际化的趋势渐明,内房股过去十年创造的神话不可复制,单纯做住宅、做规模也已经不再是主流模式,一些过去表现激进、外币借债占比较高的公司,甚至可能面临生死存亡的考验。

那些没落的内房股

过去十年,在香港资本市场上风生水起的是众多民营企业,尤其是房地产商。其中不得不提起富力地产。作为较早在港上市的“广东地产五虎”之一,富力地产2005年以红筹上市,红极一时。

2012年,富力销售额仅322亿,勉强跻身300亿-600亿的第二阵营。迄今为止,富力地产的商业项目也是80%都用来销售,并没有变成公司真正的竞争力。

一位长期关注内房股的业内人士对本报记者分析,富力的战略错误,过早地重仓商业地产,又运作得不太好,占用了太多资金;而红筹上市还有一个问题是,融资受内地证监会约束,上市没有给富力带来太多好处。

再加上其内部管理不是特别现代化,层级感和家族感观念强,内部损耗较大,导致了富力近几年增速不快。

另外一家境遇相似的公司是远洋地产。2007年同样以红筹上市曾募资超百亿,但到2012年远洋地产销售也仅为311亿。

远洋地产有国企背景,上市之初的管理层亦很专业,但它在2009、2010年多次高价拿地,在北京以外的市场也没有证明自己,过去几年团队调整很大,影响了其上升。”接近远洋地产的人士指出,远洋在北京做得不错,但资本市场看的是整体和长远发展,远洋去外地拓展。以及管理团队的磨合之路仍然漫长。

最令人唏嘘的莫过于合生创展。合生1998年便已在香港上市,曾被视为万科最大的竞争对手。但如今的合生已跌落到第三阵营。

战略失误和土地储备结构错配,令合生失去了发展的良机。“合生重仓了太多城郊大盘用地,比如面积高达2万亩的京津新城。”曾服务于合生的业内人士称,合生想模仿港资地产商“多囤地慢开发”的模式,希望以土地自然升值提高产品溢价。但在兰德咨询总裁宋延庆看来,随着2010年国内融资环境的改变,地价和房价增幅低于持有土地所需支付的资金成本,上述模式已不适用。

数据显示,2012年合生仅累计实现认购销售额116.43亿,未达到年初定下的150亿销售目标(后又下调至120亿)。

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