香港资本市场见证了中国内地房地产的十年繁华。

杨惠妍、吴亚军、许家印……过去十年，内地房企成功在港上市，并由此催生了一批超级富豪。截至目前，在港上市的内房股约60家。

然而，市场几经浮沉，香港内房股分化加速，曾经红极一时的公司星光黯淡，有的甚至已消失不见，内房股的排名和座次一直在被改写、被颠覆。

这背后，是各家地产公司战略、资金管理、管理层乃至公司治理的比拼。目前除了中海外、华润置地、龙湖等极少数公司外，绝大部分内房股的成长性和持续性仍待检验。

随着国内房地产调控成为常态，国际金融和货币政策的可能性反转，人民币国际化的趋势渐明，内房股过去十年创造的神话不可复制，单纯做住宅、做规模也已经不再是主流模式，一些过去表现激进、外币借债占比较高的公司，甚至可能面临生死存亡的考验。

那些没落的内房股

过去十年，在香港资本市场上风生水起的是众多民营企业，尤其是房地产商。其中不得不提起富力地产。作为较早在港上市的“广东地产五虎”之一，富力地产2005年以红筹上市，红极一时。

2012年，富力销售额仅322亿，勉强跻身300亿-600亿的第二阵营。迄今为止，富力地产的商业项目也是80%都用来销售，并没有变成公司真正的竞争力。

一位长期关注内房股的业内人士对本报记者分析，富力的战略错误，过早地重仓商业地产，又运作得不太好，占用了太多资金；而红筹上市还有一个问题是，融资受内地证监会约束，上市没有给富力带来太多好处。

再加上其内部管理不是特别现代化，层级感和家族感观念强，内部损耗较大，导致了富力近几年增速不快。

另外一家境遇相似的公司是远洋地产。2007年同样以红筹上市曾募资超百亿，但到2012年远洋地产销售也仅为311亿。

“远洋地产有国企背景，上市之初的管理层亦很专业，但它在2009、2010年多次高价拿地，在北京以外的市场也没有证明自己，过去几年团队调整很大，影响了其上升。”接近远洋地产的人士指出，远洋在北京做得不错，但资本市场看的是整体和长远发展，远洋去外地拓展。以及管理团队的磨合之路仍然漫长。

最令人唏嘘的莫过于合生创展。合生1998年便已在香港上市，曾被视为万科最大的竞争对手。但如今的合生已跌落到第三阵营。

战略失误和土地储备结构错配，令合生失去了发展的良机。“合生重仓了太多城郊大盘用地，比如面积高达2万亩的京津新城。”曾服务于合生的业内人士称，合生想模仿港资地产商“多囤地慢开发”的模式，希望以土地自然升值提高产品溢价。但在兰德咨询总裁宋延庆看来，随着2010年国内融资环境的改变，地价和房价增幅低于持有土地所需支付的资金成本，上述模式已不适用。

数据显示，2012年合生仅累计实现认购销售额116.43亿，未达到年初定下的150亿销售目标（后又下调至120亿）。