寻找有成长性的公司

兰德咨询将内房股按销售额划分为4个梯级。第一梯级是千亿级的中海外和恒大两家。第二梯级是300亿~600亿，有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等，共11家。第三梯级是100亿~300亿，有首创、旭辉、合生等，也是11家。第四梯级是100亿元以下房企，共38家，占59%。

从增长率来看，融创、华润、旭辉、世茂等的2012年销售额增长率均超过50%。其中，融创和绿城超过了80%，分别是86%和82%；合生创展、恒大、龙湖等销售额增长率相对较低，分别是17.1%、14.8%和4.9%。

始终稳居首位的是中海外。“中海外非常稳健，平均每年20%-30%的增长，土地储备结构做得特别好，它进入每个城市一般拿三四个项目，区位选择都很好，可以形成协同效应。”一家大型房企负责投资者关系的人士评论说，稳定的业绩加上央企背景带来高评级，使得中海外的融资成本非常低，再辅以反周期拿地，形成了稳定良性的循环。

过去5年间，恒大、碧桂园、龙湖、融创等可说是后来居上的内房股。前述大型房企人士指出，融创中国团队执行力强，周转速度快，自去年与绿城合作后，绿城2012年销售前十的项目中超过一半是和融创合作的。“融创拿一块地后，要求团队是一年之内要现金回流。”该人士说，融创和绿城合作，弥补了绿城的短板。

世茂房地产过去两年上升得也很快，因为其销售恢复增速，土地储备结构也较好。

但资本市场依然担心上述公司的成长性，“融创如果能保持一定的速度节奏，以及严格的财务纪律，也是很有希望的”；而世茂房地产，市场对它的担心也是可持续性，挖了很多人并不能将公司改头换面，其自身造血功能很关键。

曾经创造首富神话的碧桂园和恒大，从上市之初备受关注到土地违法危机频传，其业务增长模式的成长性仍待观察，而庞大低廉的土地储备的潜在收益和风险，仍然是这两家公司共同的特征。

“看一家公司要看多几年。”一位游走于全世界的长线基金管理人说，在判断中国经济整体还能向好的大趋势下，观察哪些行业可能领先，然后从中选几家公司，看它的几项指标来投资就行了。这是长线基金投资内房股的策略。目前来看，成长性比较确定的内房股是中海外、华润以及龙湖，三家公司的评级居内房股前列。

龙湖去年的销售增速仅为4.9%，但接近龙湖的人士指出，受到行业整体利润率下降和项目结算周期的影响，龙湖2012年、2013年年报的利润率等部分数据可能向下，但2014年-2015年之后，毛利率等指标会逐步回升。对此上述长线基金经理也表示认可。