商铺租金：黄金地段一季度涨1%

根据仲量联行最新发布的香港零售业市场报告分析称，预期2013年香港商铺租金整体涨幅将放缓至5%左右。实际上，香港2012年零售业增长显著放缓，由2011年创纪录的24.9%按年增幅下跌至2012年的9.8%，随后于2013年初有所回升。

2013年1月~2月整体较去年同期增长了15.8%，强劲表现主要因市场受惠于本地旺盛的消费力及农历年长假。尽管新兴购物区备受关注，传统黄金地段的零售商铺由于人流始终较高，国际品牌对其需求仍然旺盛。因此，这些购物地段的商铺租金升势持续——2013年第一季度街铺以及高级优质购物中心商铺的租金分别上涨1%及1.2%。

然而，由于黄金购物地段的零售商铺供应有限，导致租金要价过高，给要缩减成本的零售商带来沉重压力。许多零售商已经无法或不愿再负担持续上涨的租金，以致2013年第一季度的租金涨幅放缓，越来越多的零售商选择租金较低的周边街道。

香港商铺、写字楼市场价格屡创新高，市场人士都认同是资金贬值引起的。“无论是黄金还是房地产价格不断创新高，只是房地产市场的反应滞后于黄金”。

香港商铺价格不断攀升，与广州的价格差距拉大，目前平均差距达到3倍以上。

广州最旺步行街的临街商铺售价最高成交达300万元/平方米；而香港甲级步行街，以铜锣湾为例，价格约高于前者8~10倍——全香港街铺最贵的九龙广东道、铜锣湾的罗素街，临街商铺最高成交价约为860万港元/平方米以上。写字楼方面差距可能达到8~10倍。广州珠江新城写字楼租金为200多元 /平方米/月；香港以中环国际金融中心为例，价格为2500多港元/平方米/月。

投资策略分析

铁路周边铺有机会

研究香港市场多年的赵先生笑称，想上市的大型集团可以在香港购买更高级更贵的一整栋商业地产，“有的商场小铺价格不过200万~300万港元，也有非一线路段的临街铺价格仅为500万港元左右。如果只有1000万元港币以下，投资者完全可以到民生区大型的住宅小区寻找社区商铺”。

一般来说，投资写字楼比商铺更稳当，不过商铺的升值机会往往高于写字楼。张焯贤建议，投资者如果对商铺有兴趣，不妨避开传统零售区如尖沙咀、铜锣湾等旺区，选择未来规划前景好的区域，譬如香港2015~2016年即将开通的地铁沿线，中环到西环一段、香港南区黄竹坑、新界沙田区至未来邮轮码头等，铁路周围的商铺未来一定有升值潜力。

不过，他提醒，投资商铺一定要亲力亲为，到现场看人流量和实际情况。“比如想投资某间卖奢侈品的店，可周边的人群平均收入才一个月几千港元，那么不可能成事”。

投资提醒

●可按揭购香港商业地产

投资者只要能提供入职证明，最高可在香港获得物业总价50%的贷款。即持500万港元可购买1000万港元左右的物业，利率约为3%之内。交易成本为：8.5%的印花税，1%的经纪费和0.5%左右的律师费用。

●看清租约再投资

张焯贤提醒，要仔细研究租金情况。他举例，一间物业租金为2000港元/平方米/月，但租约说明提供给租客6个月的免租期，如果按两年租期计算，则租金仅2000港元/平方米/月的3/4左右，即1500港元/平方米/月。