写字楼不同于住宅,住宅购房人关注的是“户型和价格”,而办公楼是针对于企业用户,企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。专业人士都知道,写字楼单元面积大小划分可以反映一个大楼的形象和品质,同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。在国内目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式,基本上是以能够吸引某类型企业为目标,为此提供相应的办公环境和相应档次产品。例如金融行业对安全(安保、管理)、数据处理(弱电系统)、标准层面积等方面具有特殊需求,另外还有企业会对“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”等方面有要求;而广告文化创意类企业,则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯(楼板开洞或预留洞口)、空间留白等。对于此类用户,开发商需要进行先期寻找,并以该类企业用户的需求实现定制,这样企业用户在早期规划阶段就可以介入产品设计。该模式在国外和国内一线城市案例中显得非常有效。
陈红飞说,有一些特别类型的企业,如IT信息技术企业,它们不需要占据中央商务区的地理位置,而更需要一个企业集群的商业氛围。目前出现的近郊商务园,则是具有针对性的服务这些企业。比如IT信息技术企业会扎堆进驻新兴科技园,而生物、医药企业则可能进驻生物科技园等。从另一个角度来说,中央商务区的写字楼也不适合这些企业,这些企业的一些研发需求是中央商务区的写字楼所不能满足的。因此,郊区化办公应该更加专业化与科技化。
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