从经济学意义上讲，商品房并非消费品，而是投资品。在衡量GDP时，最常用的一种方法是支出法，共有消费、投资、政府购买以及出口四个方面组成。在该体系中，为什么住宅建筑属于投资而不属于消费呢?就在于住宅在本质上是资本品，它在形成过程中需要投入大量资本，而对住宅的使用，也像机械设备等大型资本品一样，是慢慢地消耗和折旧的。此外，与其他投资品一样，商品房需求和供给均受资本的充裕度(资本总额)和资本使用成本(主要是银行利率)两个主要因素影响。
正是如此，经济学中历来都是将商品房列入投资品(或资本品)，而非消费品。因此，在本质上，购买商品房是一种投资行为。而纵观中国经济发展史，房子也一直是人们规避风险、寻求价值兑现最为有效的商品。
投资品作为商品虽然适用需求定理，但是，商品房作为一项投入巨大的资本品，其需求量与价格的关系有时或经常性地不会在总量上反映出来。另外，由于投资品通常具有稀缺性，价格需求弹性较高，具备推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设(服装的折旧速度则很快)。
因此，用消费品市场来分析商品房会带来解释上的一些局限。
在分析商品房市场供求时，我们就可以发现，在供给不发生变化的情况下，房价上涨并不能使即期的需求者退出市场，而预期因素却诱发新的需求者产生，这时的总需求由即期需求者和新增需求者加总而成。这就是为什么今年以来，尽管房价在涨，但是商品房需求总量却没有明显下降的原因，商品房需求结构的变化总是被需求量攀升的景象所掩盖。
从近几年的楼市调控来看，呈现出明显的“去投资化”意图。不过，由于商品房本身的投资品特性，使得针对供给和需求两方面着手的调控效果并不明显。而以限购、限价、限贷领衔的调控措施打击投机投资需求，虽然在一定程度上遏制了房价的过快上涨，但随着时间推移，这些行政调控手段的“副作用”也将逐渐浮现。
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