报价超越别墅!深圳天价公寓一平米29万

来源:地产中国网 2013-05-17 11:29:00

●2010年住宅限购之后,深圳商务公寓价格加速攀升,最高价已超顶级别墅价

●南都记者调查“天价”或是营销噱头,高价公寓大多还是在10万元/平方米以内

●本地买家不够,山西煤老板、北京官二代、香港企业家等是主力营销对象

一线城市深圳从来都不缺少天价豪宅,20万元/平方米的万科天琴湾之后,已少有楼盘可撼动深圳的价格神经。但近期深圳频频报出天价的商务公寓,却着实聚焦了全中国的目光———东海国际公寓29万元/平方米、深圳湾一号17.8万元/平方米的“天价”让人难以直视。

回溯过往不难发现,商务公寓在限购之后开始风生水起。限购之前的2009年,卓越世纪中心、大中华IFC、绿景N EO等商务公寓入市,均价普遍在3万-4万元/平方米,彼时全市写字楼(包括商务公寓在内)成交均价不过2.4万元/平方米。但2010年深圳限购之后入市的和黄都会轩、嘉宝润金座等商务公寓售价齐齐站到4万元/平方米之上,高层单位已突破5万元/平方米。2011年深圳商务公寓在一手写字楼供应占比已近半,而2008年这一数据不过20%。商务公寓发展不过两年时间,但“天价”公寓却是近期的产物。

这些天价公寓销售情况如何?从深圳市规划国土委网站信息来看,并不乐观。以东海国际公寓为例,去年11月该项目954套单位拿得预售许可证,截至记者发稿时,官方网站上仅38套单位显示成交,整体销售率不足4%,且全部集中在价格较低的中低楼层。

焦虑的开发商和好奇的旁观者都想知道,这些天价单位究竟能卖给谁。南都记者采访营销操盘手们,得到的答案不一而足,但向外拓展成为一致的选择。在一楼盘营销策略的内部讨论会上,关于天价公寓要吸引的客户群,各方展开了激烈争论。从深圳本土企业家,到香港实力投资者、到珠三角的豪客们,再到山西的煤老板们,范围延伸到全中国。

对于这类标榜“天价”的商务公寓,业内外颇有微词,噱头、炒作是普遍观点。他们认为,就像当初上海汤臣一品一样,价格成为营销炒作的好噱头。通过高备案价引起高端客户注意,是开发商推广产品的惯用手段。

深圳天价公寓价值变化一览

葵花公寓    目前二手房价约4 .5万元/平方米

地处香蜜湖片区、临近购物公园的葵花公寓,2008年初开盘均价约3.5万元/平方米,受当时金融危机、楼市调控等大环境影响,一度滞销降价,而今二手房均价约4 .5万元/平方米。开发商统计,一手买家中自住客和投资客各占一半左右,现在项目价值还在随着周边配套和中心区的建设而攀升,而该盘仅388户,目前鲜有挂牌出售。

和黄都会轩    剩余少量复式公寓单价5万

2011年8月份入市销售的和黄都会轩(又名中航苑)是由和记黄埔和中航集团联手打造的城市综合体,处在深南大道、华强北核心地段,总建面约63万平方米,其中商务公寓面积约8.4万平方米、597套公寓,含30-110余平米一至三房,分别于2011年8月、9月开盘,均价约46000元/平方米。目前,该盘剩余少量41楼以上110-200平米复式商务公寓在售,每套起价560万,算均价约5万元/平方米,现房即买即住,也可用作办公或出租。

幸福里    目前二手房单价6 .7万元

作为城市综合体华润中心里的超高层住宅,幸福里在2009年开盘时报均价4万元/平方米,创下当时高层住宅均价新高,其顶层单位更是让很多人直呼天价,但现在二手房均价到了6 .7万元/平方米。该盘含90-95平方米两房、140-145平方米三房、180平米以上豪宅。

宝能太古城    精装公寓市场价翻了一倍

相比其他大户单位,宝能太古城南区的精装小户公寓显然有更好行情。2009年9月,这批单位以2.6万元/平方米均价开盘,现在二手房价约4.5万元/平方米,尤其去年底该盘配套的购物中心all city开业后,这些公寓价格大涨。“最近成交的一套74平方米两房单位,总价390万元,单价到了5万多。”美联物业后海东一区区域经理黎弢说,开盘时买进的一手业主中有大量投资客,而目前买入这一户型的90%以上是自住,业主构成发生了很大变化。

纯水岸七期    豪宅区里的小公寓,业主亏本也难卖

以居住功能为主的华侨城波托菲诺纯水岸七期公寓,行情一般。作为深圳顶级豪宅区里仅有的精装小户型产品,这批单位开盘时均价5-6万元/平方米,但现在大多面临难租也难卖的局面,甚至有的亏本求售。“一套50多平方米的一房单位,总价要300多万元,愿意以这个价格买一套小户型的客户非常少。放到租赁市场,租金至少要达到1万元/月才能勉强维持平衡,但愿意出到这个价格的租客基本上没有,如果仅仅租几千元,又太不划算。”中原地产华侨城区域总监林燕反映,该盘当初很多业主为投资购买,但现在“被迫”自用的不少。

Q 1 福田公寓80楼楼王叫价2 .5亿真天价还是假噱头?

细数目前市场上叫价最高的公寓项目,非东海国际公寓莫属。

该项目位于深南大道北侧、招商银行大厦西侧,地段上属于香蜜湖豪宅片区,双子塔式国际公寓共有A、B两幢。据南都记者查询,东海国际公寓备案价从6万元到29万元/平方米不等。

以A幢为例,备案价按4-15楼、17-29楼、31-44楼以及44楼以上,共分为四等,其中15层以下公寓备案价为6万多元,而地处80楼的楼王户型叫价则达到了29万元/平米,总价约2.5亿元。在所有公寓中,每平米超过20万元的公寓并不多,只占到其中一小部分,大部分备案价维持在10万元/平米左右。

昨日,该项目营销负责人在接受南都记者采访时表示,虽备案价较高,但推出后已有多人咨询,他们也会按照备案价进行售卖,折扣并不多。

其实,在目前深圳公寓市场上,除了东海国际外,宝安、福田等区域也有高端公寓入市,如深圳湾1号、新天CBC,以及即将入市的华侨城大酒店·华寓等项目。

在限价令和限涨令严格实行的环境下,为何开发商仍喜欢打造天价公寓?他们是为了拉高产品价值还是刻意制造噱头?

业内专家、深圳信利合商业投资公司董事总经理严士平认为,对于定位高端的项目来说,价格的确是营销炒作的很好的噱头,就像当初上海汤臣一品一样,更多是开发商对于产品的推广炒作惯用手段之一。其次,对于高端客户来说,这种制造高价的方式是最能引起他们注意的,越高价的东西越能吸引他们的注意力。他们对产品的质量可能并不是很在意,而是更注重身份。开发商通过高备案价的形式,向客户传递其项目的价值,可能再过十年就能兑现其价值。

“在香港,很多高端公寓价格也是现在这个价格,而在三年前可能均价只有11万元/平米左右。深圳豪宅产品的发展走的也是香港的路子,等G D P接近香港时,房价自然也会接近。”严士平表示,目前市场上普通住宅的增幅跟G D P相近,而豪宅产品一般会按每年15%的速度递增。如果从短期投资来讲,投资这种高价公寓肯定是不划算的,但经过10-15年的发展,它有可能会达到这个价格。此外,中原地产华南区总裁李耀智则表示,虽目前深圳部分高端公寓叫价屡屡打破记录,但因数量有限,还很难从根本上触动深圳房市神经。

Q 2 卖给谁或者谁来买?光靠深圳市场不行,山西煤老板结伴来看房

又一天价公寓预计即将发售,是来自前海的华侨城大酒店·华寓,按照开发商预计的价格,一套143平方米的三房卖600万-800万元。卖给谁?华寓项目负责人坦言,从目前前期客户的认筹情况来看,占据第一位的是来自北方一些城市的购房者,“他们渴望滨海物业,同时希望获得高端的酒店式管理的服务”。

这些客户,有很强的圈层意识,购买物业不仅是种投资,还是生意交际的途径,而圈层营销就是这些高价公寓销售的关键。“山西开煤矿的老板,他们有过在三亚等地购买酒店公寓的经历,现在也是几个朋友一起坐飞机来深圳看房。”

受访的各项目营销负责人反映,这些动辄上千万公寓的购买者,有着较为丰富的投资经验,熟悉区域规划,对增值前景有自己的见解。本地客户的接受度更强,即使是外地购房者,也通常是与深圳有一定联系的人,比如生意往来,或者是要通过深圳来往香港。

当然,不同项目有不同的考虑。比如华寓户型偏小、酒店式管理,容易吸引到外地投资群体;深圳湾一号,一套面积四五百平方米,开发商表示主力公关本地财富阶层。

相对来说,外地客户通常由于并不熟悉深圳市场而变得更加谨慎,尤其是投资经验丰富的香港客。伍兹公寓销售近清盘,今年2月初还组织了香港客户团来集体看房,不过成交并不算好。其营销经理分析说香港客户认为目前蛇口区域发展还不算完善、海上世界改造的整体规模还没出来,因此他们的认知度和认可度还不高。

另外像东海国际公寓这样有着近千套的较大货量,目前虽然六七成是深圳本地客户,也计划要向外地推广。“单靠深圳市场不行,得尽量争取港澳台以及北方城市的高端买家。”其项目租售部负责人表示,该项目近期推出了商务飞行活动,给跨城生活的客户群体提供私人飞机接送。

同题问答

高价商务公寓主要卖给谁?

南都:作为高价商务公寓,你们面对的主力客户群是哪些人?

华侨城大酒店·华寓项目负责人:从认筹情况看主要是两类客户,一是北方一些城市的购房者,这些人有着对滨海物业的渴望,同时希望获得高端的酒店式管理的服务;二是深圳的投资客,认可项目区位和华侨城圈层价值。

深圳湾一号营销负责人:深圳市做企业的企业家、企业领袖、高科技公司的董事长,或者其他的顶级财富阶层,通常受过良好的教育,通常会有着海外、留学的工作背景。

伍兹公寓项目营销经理:最主要的是深圳南山以及蛇口周边,还有传统的豪宅区域(比如福田香蜜湖、华侨城等)的购房者,也有来自北京、香港等地的。所有购房客户中大概20%-30%有着国外生活或者工作经验。

东海国际公寓租售负责人:深圳本地客户占60%-70%,香港客户大概20%-30%,约5%客户来自内地其他城市。其中大约有40%客户是买来当做长期固定的第一居所,其他客户可能是作为第二居所、度假、商务接待用途。

世联地产营销总监胡媛媛:我们代理的多个高端商务公寓项目,买家大多是高端商务客,并非传统的那批购买别墅豪宅的客户,他们通常是看中一线城市的发展。

附图:

华侨城大酒店·华寓 4套复式公寓最贵,价格待定。

英国伦敦海德公园一号 每平方米均价高达约6 .45万英镑,面积最大的一套卖到1亿英镑,全球最昂贵公寓。

东海国际公寓 备案价从6万元/平方米到29万元/平方米不等,80楼楼王户型为最高价,总价约2 .5亿元。

深圳湾一号 备案价最高的一套达9280万元。

新天C B C 8套顶层公寓,面积3 2 0平方米左右,单价都上9万元/平方米。

香港O pusH ongK ong去年以6100万美元(约4 .7亿港元)售出一套公寓,约合81.6万港元/平方米,创下亚洲有史以来最高的纪录。

广州珠江新城天銮 均价6万元/平方米,400多平方米五房最贵,单价达到10万元/平方米。

伍兹公寓 均一户型,四房,最贵总价约1300万元。

(来源:南方都市报)

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