齐晓斋:商业地产挑战来自电商 未来迎五大机遇

来源:地产中国网 2013-05-17 11:01:00

世界金融危机已经持续了五年,全球经济这两年基本上都是持续在3%左右的增长速度,成本上升,贸易环境不佳,出口不稳定的因素还是存在,进出口的环境和形式还不容乐观。国内经济增长速度下调,2012年实际增长7.8%,今年增长目标是7.5%,今年4月份全国居民消费总水平上升2.4%,比同期有所放缓,但是还是比较高的。商业的增长速度逐年的回落,“十二五”总的态势是趋于平稳增长,市场增长速度是一年比一年小。从上海来看,一季度的增幅是7.2%,比去年低了很多,可以说是最近几年的最低点,市场总的情况不是一年两年可以扭转的,预计整个“十二五”商业都得过紧日子。

商业地产好不好?关键还是要看最终销售,我们的零售、餐饮、娱乐好不好?如果这些好,那么地产市场也好。微观跟宏观比,微观比宏观要差,从我们企业的角度来看比宏观要差,宏观不管怎么样今年还增长7点多,但是很多零售企业销售下滑,有很多行业都受到影响,受到影响当中的原因第一个是网购切掉一大块,还有一个是零售门店增多,蛋糕在增大,但是我们吃蛋糕的人比蛋糕增长速度还要快,这样大家分的蛋糕就少。还有一个就是外资企业在大陆扩张速度开始放慢,有的开始裁员关店,像沃尔马在最近一个月里面连续关了3家店,在调整。这是我介绍商业地产宏观的环境。

商业地产发展遇三大问题 最大挑战来自电商

商业地产在快速发展当中出现一些问题,最近这一年商业地产发展速度特别快,出现一些问题,一个就是过快过猛,有的城市的商业地产开发远远超过了市场的需求,脱离了人口和购买的增长,商业地产的增长一定要跟购买率增长匹配,不匹配不行,有的中等城市要搞50个综合体、80个综合体,有的厉害的听说搞100个综合体,那肯定是不行的,没有这么大的容量。第二是盲目开发,没有规划,没有定位,先建起来再说,建了以后再招商,有的地方是大量扎堆,业态业种重叠,出现了同质化和恶性竞争。第三是开发商资金实力不足。开发商重硬件轻软件,在建筑设施上他要搞第一流,但是在软件上面,在功能定位、策划、营销、管理这方面软件投入不足。

商业地产面临的最大的挑战还是电商的挑战,最近几点电子商务的增长速度都是在50%左右,而我们社会消费品零售总额的增长速度在10%多一点,零售份额当中也有好多就被电商瓜分掉了。第二个就是商业地产经营同质化的加剧,大家都在招商招租当中对那些知名度比较高的牌子大家都亲睐,结果结构雷同,千店一面。再有就是各个业态之间的相互替代。当一种业态快速扩张的同时,不仅这个业态内部竞争会加剧,还会传导到相关业态,挤占其他业态的市场份额,比如说专业店专卖店跟百货商店之间有互相重叠了,欧洲很多服装专业店专卖店很密,但是有的地方没有百货店,这个可以多开一些,而我们则不一样,我们的百货店本来就已经很多了。大卖场和标超也有替代关系。

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齐晓斋:商业地产挑战来自电商 未来迎五大机遇
来源:地产中国网2013-05-17 11:01:00
商业地产好不好?关键还是要看最终销售,我们的零售、餐饮、娱乐好不好?如果这些好,那么地产市场也好。还有一个就是外资企业在大陆扩张速度开始放慢,有的开始裁员关店,像沃尔马在最近一个月里面连续关了3家店,在调整。这是我介绍商业地产宏观的环境。
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