齐晓斋:商业地产挑战来自电商 未来迎五大机遇

来源:地产中国网 2013-05-17 11:01:00

世界金融危机已经持续了五年,全球经济这两年基本上都是持续在3%左右的增长速度,成本上升,贸易环境不佳,出口不稳定的因素还是存在,进出口的环境和形式还不容乐观。国内经济增长速度下调,2012年实际增长7.8%,今年增长目标是7.5%,今年4月份全国居民消费总水平上升2.4%,比同期有所放缓,但是还是比较高的。商业的增长速度逐年的回落,“十二五”总的态势是趋于平稳增长,市场增长速度是一年比一年小。从上海来看,一季度的增幅是7.2%,比去年低了很多,可以说是最近几年的最低点,市场总的情况不是一年两年可以扭转的,预计整个“十二五”商业都得过紧日子。

商业地产好不好?关键还是要看最终销售,我们的零售、餐饮、娱乐好不好?如果这些好,那么地产市场也好。微观跟宏观比,微观比宏观要差,从我们企业的角度来看比宏观要差,宏观不管怎么样今年还增长7点多,但是很多零售企业销售下滑,有很多行业都受到影响,受到影响当中的原因第一个是网购切掉一大块,还有一个是零售门店增多,蛋糕在增大,但是我们吃蛋糕的人比蛋糕增长速度还要快,这样大家分的蛋糕就少。还有一个就是外资企业在大陆扩张速度开始放慢,有的开始裁员关店,像沃尔马在最近一个月里面连续关了3家店,在调整。这是我介绍商业地产宏观的环境。

商业地产发展遇三大问题 最大挑战来自电商

商业地产在快速发展当中出现一些问题,最近这一年商业地产发展速度特别快,出现一些问题,一个就是过快过猛,有的城市的商业地产开发远远超过了市场的需求,脱离了人口和购买的增长,商业地产的增长一定要跟购买率增长匹配,不匹配不行,有的中等城市要搞50个综合体、80个综合体,有的厉害的听说搞100个综合体,那肯定是不行的,没有这么大的容量。第二是盲目开发,没有规划,没有定位,先建起来再说,建了以后再招商,有的地方是大量扎堆,业态业种重叠,出现了同质化和恶性竞争。第三是开发商资金实力不足。开发商重硬件轻软件,在建筑设施上他要搞第一流,但是在软件上面,在功能定位、策划、营销、管理这方面软件投入不足。

商业地产面临的最大的挑战还是电商的挑战,最近几点电子商务的增长速度都是在50%左右,而我们社会消费品零售总额的增长速度在10%多一点,零售份额当中也有好多就被电商瓜分掉了。第二个就是商业地产经营同质化的加剧,大家都在招商招租当中对那些知名度比较高的牌子大家都亲睐,结果结构雷同,千店一面。再有就是各个业态之间的相互替代。当一种业态快速扩张的同时,不仅这个业态内部竞争会加剧,还会传导到相关业态,挤占其他业态的市场份额,比如说专业店专卖店跟百货商店之间有互相重叠了,欧洲很多服装专业店专卖店很密,但是有的地方没有百货店,这个可以多开一些,而我们则不一样,我们的百货店本来就已经很多了。大卖场和标超也有替代关系。

未来商业地产发展迎五大机遇

我前面讲的都是存在的问题,面临的挑战,其实商业地产的机遇还是不少的。

第一个就是刚才所提到的城镇化,首先我们要从城市社会发展当中寻找机遇,城镇化就是今后平均每年全国城镇人口增长将近2000万,人口是构成市场的基本要素,每个人都要吃要穿要住,有各方面服务、餐饮,这样就给我们商业地产带来了购买力。第二个就是交通的话题,轨交、公交都会带动城市的发展,会辐射更大范围,不仅是城市还会辐射到周边地区。第三是新农村建设,农民收入增长,这是一个方面,还有居住相对集中。如果收入增长居住很分散我们商业还不能配套,大的商业设施不能搞,因为住的太分散,没有商业生活就不方便,有了商业购买力不足,没有购买力支撑这个商业,农村居住集中是我们农村商业地产和郊区商业地产发展的条件,也是一个机会。

第二个我们可以重点区域当中寻找,像上海“十二五”重点发展地区其中一个就是虹桥商务区。黄浦江沿岸、迪斯尼国家旅游度假区,这个都是“十二五”商业发展的新的重点。

第三我们要从政府政策当中找机遇,关注民生从我们商业来讲主要还是体现在社区商业和郊区商业。

第四从商业能级提升当中找机遇,商业需求不断变化,商业能级要不断提升,老的商业设施已经不能满足消费需求,就像我们老的百货商店只有几千平方米,这样的商店只能转型或者关掉。这样新的商业地产就产生机会,新的地产设施比较先进,可以满足一站式的服务。

第五我们可以从消费方式转变当中找机遇。即兴消费、随即消费增加了,看到什么吸引我的就会购买。注重环境、讲究品位,消费不只是体现在数量的增加,更体现在质的增高。商业地产功能今后如何休闲化?将休闲、娱乐、购物、餐饮怎么样有机的结合起来,这是我们要考虑的。

商业地产开发商需执行两大策略

商业地产开发的运营策略,第一就是充分调研,定位在先。对于目标客户我们应该做深入分析,功能定位招商营销才有针对性,我们要注重商业地产跟商品住宅跟写字楼之间的合理配比,才能确保有稳定的购买力。我们要建大型的商业设施,对周边的居民,团体单位的需求,游客和慕名而来的消费者数量结构进行判断,建一个大型商业设施主要购买能力来自于这几个方面,我们要有个分析。

对于各个业态我们要注意是针对谁为群体,比如说大型卖场是针对周边居民,电影院、溜冰场吸引的是休闲消费者。再比如住宅商业比例,我们目前纯社区商业居民人均一平方米的商业面积基本上差不多了,收入高低略有差异,但是一平方是基本的基础,可以在一平方的基础上增加一点。写字楼跟商业比是二比一或者三比一。还有就是层次的匹配,商业和商务当中任何一方面太多都会制约发展。调整和提升,写字楼的招租,住宅居民的入驻,商场的招商都有过程,商业地产的功能定位不可能一步到位,需要不断的调整,需要磨合需要提升,一般商业地产的功能、品类、品牌,每年都有微调,几年要有一个大调,可以一步规划,分布实施,逐渐到位。

我们购物中心百货来讲,连锁发展不能像招商像快餐那样,不能复制,因为对地产的要求不一样,不同地段要形成不同的特色。业态融合和错位,我们要发挥体验优势,营造休闲环境。有的招商局部招来一楼特别好,但是二楼三楼不是特别好,我们要搞一个整体,注重直接效应和间接效应。像娱乐、超市、餐饮具备着吸引人气,但是直接贡献不高,但是租期比较长。零售租金比较高,但是集聚人气比较慢,休闲如果有特色的话它能吸引年轻人,但是平效也不会太高,所以我们一定要注重这几个业态当中业态的融合,而且中间若干年以后会有一个调整。

在招商方面我觉得对抗电商,我们要招不做电商的品牌,电商不做的品类。大型的商业地产一定要有统一的项目的规划、功能定位,不能各自为战,商业地产招商难度比较大,经营上比较谨慎,其实目前还没进入中国的国际上面的品牌、品类还很多。

还有一个方面我们要注重商圈生态环境,商业与商务要互动,商业跟会展的互动,商业跟住宅的互动,商业跟旅游、交通等等各方面的互动。

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