二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞。

价格拆分大行其道 假离婚屡试不爽

一套二手房的交易差价接近100万元，但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上，类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温，但在楼市调控新政出台一个半月后，被认为是最严厉手段的二手房个税新政遭遇了执行的尴尬。

中国证券报记者近日调查发现，在二手房交易中，拆分交易价格以做低房屋的网签价格，进而压低交易差价，已成为当前交易双方应对政策的主要手段，屡试不爽。此外，为了促成交易，一些房主甚至采用“假离婚”的方式，将二手房变成免税房源出售。业内人士认为，在一片争议声中，政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空，既应加大执行力度，也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。

价格拆分大行其道

谈及最近刚在北京买到的一套二手房，小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”，庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。

小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑，是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示，交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区，但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着，这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算，个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等，交易成本将达25万元。

在供不应求的北京楼市，房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易，中介机构提出了一个价格拆分的方案：将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分，前者作为网签的报价，也是计算交易差额和个税的标准;后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现，从而实现其“合法性”。在具体操作中，只要把后者的价格做高，前述房屋成交价便相应降低，与房屋原值之间的差额就会缩小，房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

小刘向中国证券报记者出具的购房合同显示，这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元，房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比，差价仅为49万元，应缴纳的个税不到10万元。中国证券报记者调研发现，在当前的北京二手房市场，这种拆分价格的方法被广泛采用。

监管力度有待加强

对于做低交易价格的现象，相关部门曾出台措施，但房地产中介的反馈是，只要操作得宜，拆分价格都能过关。

北京市4月初调整各区县二手房交易的最低计税价格，实际交易中的网签价格不得低于该价格，但调整后的最低计税价格究竟应在什么水平，按照惯例并未公开。多家房地产经纪机构的业务员表示，在拆分二手房价格时，通常会将家具、家电和装修等部分的价格做到相当于业主报价15%-20%的水平，往往不会触及最低计税价格“红线”。

值得注意的是，按照国税总局2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，作为二手房交易中免税部分的装修费用，最多不得超过房屋原值的15%。然而，在小刘的交易中，房屋装修费用已经达到房屋原值的23.8%。

中国证券报记者从多家房地产中介工作人员获悉，在他们成功操作的案例中，装修费用占比远远超过政府文件规定的水平，部分高端房屋的装修费用甚至接近成交价格的50%。

同样，避税的另一招是假离婚。在北京某大型房产中介青年路店，一位经纪人讲述了一则案例：一位名下拥有两套房产的丈夫欲将其中的一套卖出，这两套房屋的持有时间虽已满五年，但由于是家庭非唯一住房，无法规避个税，长时间无人问津。为此，丈夫先将其中一套房产通过“赠予”方式过户到妻子名下，然后两人办理离婚。如此一来，这套房源成为“满五年、唯一”的免税房源，很快受到购房者青睐并成功售出。两人计划待办理完相关手续后复婚。

该经纪人表示，在他所在门店的免税房源中，相当一部分属于假离婚，这种做法屡试不爽。业内人士分析，二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞，而在实际执行中，调控政策的效果大打折扣。在二手房个税新政出台一个半月后，其边际效应已开始出现递减。

市场回升苗头隐现

二手房个税新政出台后，各地二手房成交量萎缩，市场交易达到冰点。

据北京市住建委数据，4月1日至5月13日，北京二手住宅网签量为6973套，同比下滑49.8%。根据链家地产统计，同期北京二手住宅成交均价为26540元/平方米，与政策出台前大致持平，但同比上涨30.1%。

值得注意的是，随着市场对调控政策的逐渐消化，近期二手房市场出现升温苗头。据中国证券报记者调研，不少房地产中介机构负责人表示，近期门店的成交量普遍有所回升，大致上升到调控政策出台前1/3的水平。考虑到调控政策出台前的交易量带有非理性虚高成分，如今市场的恢复速度可谓超出预期。

分析人士表示，在经过了政策恐慌阶段后，市场正在逐步自我修复。从避税手段多样、房源以免税房为主流不难看出，二手房个税政策的效果正在被消解，未来市场交易量回升将是大趋势。

有观点认为，为避免调控政策落空，除强化执行环节外，也需及时调整个别不合理条款，防止对政策对市场构成伤害。

上海二手房个税新政“悬空”

上海版“国五条”细则落地已有一个多月，但中国证券报记者从税务部门获悉，二手房交易个人所得税按差额20%征税的政策一直未实施。上海二手房市场受楼市调控新政的影响较小，继4月份成交萎缩之后，5月份以来市场人气有所恢复，价格依旧坚挺。新房市场刚需盘和改善型楼盘一齐发力，推盘量和成交量均有一定增加。

成交现回暖迹象

中国证券报记者从上海浦东新区税务部门获悉，关于二手房交易个税征收的新通知尚未到达，目前仍按老办法征收，至于新政何时开始执行、各类房源原值如何核定、装修成本等如何认定，目前均没有具体通知。按差额的20%征收个税较难实施的原因在于：一是上海老公房较多，楼龄久，原始资料缺失，而城市房屋登记系统运行时间不长，核价难度大;二是“阴阳合同”普遍存在，做低成交价以减少个税的现象较多;三是差额难计算，有些房源涉及装修成本、利息成本等多项支出，核查较为复杂。

由于个税新政落地悬而未决，上海二手房市场受楼市调控新政的冲击较小，经过4月份的观望和成交量萎缩之后，5月份买家入市意愿重新提振，成交量开始恢复，部分投资客甚至开始小幅涨价。

德佑地产市场研究部的数据显示，4月份上海二手房共成交20015套，比3月份下降71.6%。进入5月份后，市场成交有好转迹象。上海浦东新区唐镇板块中原地产某客户经理介绍，5月以来该区域成交量比4月同期增加二至三成，新增客户量也在恢复中，客户购买心态趋于稳定，尤其是改善型买家比4月份增加近20%。中外环以及外环外区域同样出现低总价房源成交回暖的迹象，其二手房成交量比4月同期增加约10%。

卖家心态稳定，除手握多套房产的投资客选择降价出手外，多数业主看好后市并继续持有，买卖双方进入新的博弈状态。中原地产的研究报告称，“国五条”对市场预期的负面影响已被基本消化，看平后市的地产经理人仍占绝大多数，主要城市二手房市场将进入一段时间的平稳期。

新房供应逐步放量

“国五条”出台以来，刚需始终是上海楼市的主角，刚需楼盘供应量和成交量扩大。根据金丰易居-佑威联合研究中心发布的数据，上周(5月6日-5月12日)，上海新建商品住宅成交面积为21.86万平方米，环比增长29.85%;成交均价为20700元/平方米，环比下跌11.06%;新增供应面积为30.32万平方米，环比增长9.58%，是4月以来供应量最高的一周。在上周上海成交面积排名前十位的楼盘中，没有一个楼盘的成交均价超过2万元/平方米。

以上周领取预售证的11个楼盘为例，多数位于外环外区域，套均面积在100平方米以下的房源占比40%，而套均面积在200平方米以上的房源占比18.2%。

佑威地产执行董事黄志坚指出，目前刚需类型的房源供应量充足，低价位段商品公寓发力成交，推动成交量环比上扬，也拉低了全市成交均价。目前上海新房成交均价下滑主要是结构性因素所致。

5月份以来，改善型楼盘推盘量也较多，虽然去化率不如刚需盘，但去化速度基本达到开发商预期。位于徐汇区的银亿徐汇酩悦上周末首次开盘，推出68套精装大户型住宅房源，均价4.5万元/平方米，总价在600万至700万元，开盘后已卖出30多套。

中房信集团研究总监薛建雄表示，预计未来一段时间改善型楼盘不会有太大的推盘量，5月中旬以后刚需楼盘的推盘量增加并带动成交继续上扬。

德佑地产研究总监陆骑麟称，尽管楼市供应和销售量出现一定增长，但目前的市场热度无法与3月份相提并论，随着近期新增供应的放量，房价也开始趋于稳定。

深圳历史样本：

交易成本并非成交与否主因

深圳楼市的历史或许可以为二手房交易个税政策的效果提供参考样本。市场人士表示，深圳曾在2011年7月实施二手房交易新规，对成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格(评估价格)核定计征各项税款。该规定短期内曾导致市场交易量大幅萎缩，但几个月后市场逐步恢复，增加二手房交易成本并未对深圳楼市产生决定性影响。

2011年7月，深圳实施二手房交易新规，二手房的月成交量迅速从以往的8000套左右急跌至3000套左右，引发二手房中介门店的一波倒闭潮。几个月后，伴随央行加息、各地调控政策微调等因素，全国楼市回暖，深圳的二手房成交量逐步回升，二手房交易新规的利空因素被逐渐消化。2012年6月，深圳二手房的月成交量已恢复至近6000套。

深圳美联物业的一位中介经理表示，交易成本并不是二手房成交与否最主要的因素。深圳国土部门会定期调整计税参考价格。2011年7月以来，深圳二手房的计税参考价格已调整三次，均为向上调整。最近一次调整是在上个月，调整后一套评估价为100万元的普通住房交易成本将增加5000多元。“评估价调整是随机的，一些二手房楼盘成交相对活跃，也会引发评估价的调整。不过，每次调整除了多交一些税，买家的购买决策不会受到影响。”

纠结的卖房人

家住北京丰台区南三环洋桥附近的孟凡勇(化名)今年在房子这事上可谓纠结至极。“我本想卖掉位于洋桥的一套72平方米的两居室，换套大一点的房子，这事弄了快半年也没弄好，政策的变化让我几乎要放弃了。”

在国五条细则出台前的2月份，他把这套房通过中介机构挂在了网上，看房的人蜂拥而至。当时，北京二手房和新房成交量猛增，房价涨幅也在扩大。由于担心出台更严厉的调控政策，恐慌性情绪弥漫市场。

孟凡勇表示，他的房子当时报价为3万元/平方米，总价款为216万元。“当时这个价很好卖，很多人都急着过户，但我一看市场这么火，觉得卖亏了，就把总价提到230万，潜意识里希望房价还会涨。”

国五条细则出台后，二手房交易个税新政面世，各地房产交易大厅出现排长龙的景象，但孟凡勇依然淡定。当时市场上各路专家都在质疑政策的执行效果。他说：“我的房子属于已购公房，年代很久远了，那时没什么信息登记，应该核实不到原值，不用交20%个税。我又把报价提高到240万元。”

此后，北京市成为唯一一个明确发文对二手房交易从严征收20%个税的城市，北京二手房成交量迅速降温。“4月份以来，打电话咨询和看房的人明显减少。以前一天一起，现在一个星期才有一起。买家一听说房子有个税，就不愿继续谈了。我本想卖高一点，下一步买新房的成本就会少一些，现在看来有点困难了。”

据链家地产统计，继北京市4月二手房网签量大降近90%后，截至5月14日，5月上中旬二手房成交量只有1940套，同比下降57.2%。在价格方面，截至5月12日的一周，北京市二手房成交均价为25767元/平方米，环比下降3%。

“我可以接受议价，但不能低于3月份的价格，否则就先放着。”孟凡勇说。他透露，现在正在考虑是否要通过假离婚的方式把房子变成“满五年、唯一”的免税房。“这样的话，买家会更青睐，议价空间也小，房子还可以卖高价。”但他又担心风险太大，毕竟离婚还是要慎重，而且万一涉及财产纠纷，打官司会很痛苦。

“如果降价卖，感觉亏了，而要通过其他方式卖高价，又不敢冒险。”他仍很纠结。（人民网）