但限价令的出台改变了市场预期。

北京住建委主任杨斌4月10日公开表态限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价；北京市副市长陈刚更亲自过问预售证审批。

在上述高压政策下，本报走访开发商了解到，包括万科、保利、华润、龙湖以及金地、华侨城等大型开发商旗下项目均受到预售证发放的限制。

但限价的同时，相应的税费如土地增值税、城市建设费、教育附加费等等一项都没有减免，不少开发商抱怨盈利困难。

2007年以来在通州获得“地王”称号的地块，如远洋地产东方公馆项目、绿城通州京杭广场项目等，无一不遇到销售困境。京杭广场2009年拿地，其住宅部分遭遇限价，甚至至今未开售。

或改变上涨预期

而本报记者了解到，更令京城开发商出手谨慎的另一大变量是，未来在“限房价、竞地价”之下“限价房”的供应。

此前北京公布的国五条细则“京19条”中，首次引入了“限价房序列管理”的概念，要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

此种限价房在北京已有先例：分别是房山中国铁建国际城项目，以及门头沟华润冯村项目，还有未上市的一幅大兴土地。

张大伟指出，这种限价地一般10万-20万平米体量，能够提供2000套左右的房源，一旦推出对区域楼市影响巨大，以中国铁建国际城为例，该项目限价12000元/平方米，对房山区域楼市房价起到了一定的抑制作用。

有大型房企开发商中层人士告诉本报，公司对土地市场态度谨慎的原因是，不知道将来北京市会出让多少“限价房”土地，更不知在这种出让方式下市场将会如何演变。

上述人士称，这将是北京楼市调控祭出的一柄利器，从长远看，或将限制开发商的利润空间以及购房者投资投机需求的溢价空间。

而从楼市库存上看，张大伟认为，房价也不具备再次暴涨的基础。进入5月后，库存开始反弹。4月1日至5月13日，北京预售期房住宅项目为18个，预售住宅的套数明显上涨，为5794套，同比2012年4766套上涨比例达到21.6%。

另一方面，成交开始萎缩。截至5月14日，北京新建住宅签约套数合计仅2127套，中原地产等业内机构估算5月全月北京新建住宅成交量将跌至5000套以内，可能创造2012年1月份之后的新低点。

上述开发商人士认为，一旦限价政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

张大伟则称，尽管他长期仍看涨北京房价，但去年底至今的暴涨已经透支了太多，在未来三四季度，不排除个别区域项目会有下跌的可能性。