珠江新城花城汇一位咖啡餐厅老板向记者抱怨：“店铺每月支出7万元，但是客流量却少得可怜。”这或许是广州多个地下商圈经营者的共同心声。另外，一则地下空间施工公告透露，广州市国际金融城将打造全市最大的地下空间，再加上此前规划的番禺万博、广州南站等新兴商圈的地下空间，广州地下商业迎来集中发展期。

一方面是大规模建设，一方面却是现有的地下商场处境艰难。本报记者近日实地探访了市内多个地下商场发现，地下商场“高造价低回报”、培育周期长、整体档次较低等诸多问题凸显。

走访地点：花城汇

情况：地处CBD中轴线但却人迹罕至

商家：咖啡店月支出7万元难以为继

本周三中午，记者来到珠江新城花城汇购物中心中区。虽然位于城市的新中轴线上，又是地处珠江新城的黄金位置，但却人流稀少。12时，适逢下班时间，周边写字楼的“白领”还未来得及取下脖子上挂着的工作牌，便陆续从中庭下沉广场步入地下商场。这里聚集着一些平价中餐馆和港式、日式简餐店，人均午餐消费20~30元。

尽管如此，沿着商场通道往南走，记者看到大多数餐馆并未客满，而与餐馆隔通道相对的门面很多被巨幅广告遮蔽了起来。在通道拐角，有两家餐馆尤显冷清：某咖啡餐厅店堂空无一客，只有老板和服务员在收银台聊天；隔壁餐馆则有服务员在店外坐着闲谈。

一咖啡餐厅的老板告诉记者，店铺刚刚开业没多久，“现在店铺月支出约7万元，顾客定位主要是周边写字楼的工作人员”。从餐单来看，该店套餐均价在30元左右，如果要实现收支平衡，按每月30天计算，每天的营业额要达到2300元以上，需要售出至少75份套餐。然而，在中午时段，记者一直是该店“唯一”的顾客，店外经过的客人更是寥寥无几。

现状调查

地下商城求生三大尴尬

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新商圈人气难敌老城区

数据显示，广州主要地下商场面积总和超过110万平方米。但是不难发现，目前广州的地下商圈集中于天河、越秀等区域。

但从人气上来看，如时尚天河商业广场虽临近天河城、正佳广场等大型购物中心，但人气一直相差甚远。

对此，广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，商业有自身的发展规律，在正常情况下，地下商业的发展是一种“非主流”状态。地上商业发展到一定阶段，才延伸到地下商业。

而记者发现新城区的地下商业，许多地方还处于地上商业的培育期，没有完善的地上商业带动，地下商业难以独立发展。

王先庆表示：“地上还没发展起来，人们不会到地下去消费。”

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地下商城比地上商城培育的时间长

步入流行前线，在最远离主通道的巷道中，某商铺店主刘先生告诉记者，如果要转租其建筑面积30平方米的商铺，需要一次性签约3年、缴纳入场费5万元并且租金为22800元/月。“我是一手铺主，这里的商铺不是很容易拿到，所以我只打算转租出去。”刘先生说。

而新推出的地下商场的租金则更加便宜。虽然身处CBD，但“8090荟潮坊”招商处工作人员表示商铺平均租金在300元/平方米/月。时尚天河商业广场东区的租金在300~400元/平方米/月，“在靠近出口处的地方会有20%的上浮，管理费为50元/平方米/月。”招商处林小姐介绍。

广东流通业协会会长黄文杰介绍，目前地上商业发展最好的天河城首层的租金已经达到了3000元每平方米。而时尚天河300~400元每平方米的租金，两者难以抗衡。记者了解到，同样的地段，地下商业租金普遍只有地上商业的一半。

而在造价方面，地下商业却远远高于地上。第一商业网总裁黄华军表示：“由于通风、消防等要求比较高，地下每平方米的造价可以达到地面上的好几倍。

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整体档次难提升

统观城中地下商圈，定位潮流和中低档者偏多。康王路地下的柏德莱商业城负一层多为潮流小商铺，几十元即可买件衣服或买双鞋子，平时经常有穿着校服的学生和打工一族帮衬生意。

花城汇北区定位为年轻、潮流、活力和动感。在“8090荟潮坊”，记者看到有商铺在打5折，有商铺门口摆着“一件60元两件100元”的衣服，还有商铺内竖着价格牌“79元一件”，商品价格不高，购买者多为年轻、爱好时尚的女孩子。而中旅商业城地下商场甚至有衣服10元店。

思考：

未来7年地下空间扩7倍 “低地价”还能持续多久？

这边厢，整个广州市“地下城”的空间一直在扩容。记者了解到，根据去年年底公示的《广州市城市总体规划(2011~2020)》，到2020年，广州地下商业空间有望达到800万平方米，比现在扩张7倍。也就意味着，未来7年，平均每年将有100万平方米的地下空间建成，相当于现在整个广州市地下空间的总和。那边厢，零售业一直裹足不前，地上新增的商业招商和经营状况不佳。

对此，广东商学院流通经济研究所所长王先庆说：“现在大家还在发展地下商业，是因为城市中心土地储备日趋减少，买地成本又高，发展地下商业解决地价成本。”

据了解，虽然造价高，租金低，但是广州市地下空间的地价成本低廉。去年，广州市国土房管局甚至在会议上提出实施开发地下空间可优惠计收地价等。不过，近期，广州市已经开始探索地下空间的确权问题，并拟在国际金融城出售地下空间土地，今后开发商或不能低价甚至免费使用地下空间土地。有房地产业界人士认为，在地下空间开始计收地价后，因为建造成本和市场消化度等问题，资本的进入脚步或许会更加谨慎。

建言献策

商会：地上地下商圈应考虑逐步推进

广东省流通商会执行会长黄文杰：发展地下商业应该在当商圈地面上也已经非常火热，地面没有合适的地块插足建设新的商业物业，再去考虑发掘地下空间。现在很多新规划，在规划的时候已经在地下布置庞然大物，我认为这是违反规律的。可以先做好考量，预留地下空间，先不建设，在未来再根据商圈发展逐步推进，而不是动辄搞一个巨大的地下空间，而后长期闲置。

业界：结构设置

须符合生活习惯

第一商业网总裁黄华军： 在南方，地下商业不宜太多层。南方人不像北方人，天气寒冷干燥，习惯在地下生活，南方人还是更习惯在地面上的空间生活。如东方宝泰已经非常成熟，但是地下负三层也一直没有发展起来，负一负二运转比较正常。

相关机构：

考虑车位配备

广东省体制改革研究会副会长彭澎：试想，如果把广州的所有地下空间都拿来做停车场，那么广州还缺车位吗？广州的地上商业还能不旺吗？

学者：投入

不应“一厢情愿”

广东商学院流通经济研究所所长王先庆：商业有自身的发展规律，在正常情况下，地下商业的发展是一种“非主流”状态，对于地下商业过多大规模的投入是一种“一厢情愿”。