近期，城镇化已成为出现频率最高的词汇。而中央密集表态推动城镇化进程，也给房地产发展带来更多层面的遐想。过去十年是城镇化飞速发展的十年，同时也是房地产行业集体狂奔的十年。“新型城镇化”究竟对房地产行业的未来意味着什么?

不少业内人士认为，新型城镇化将成为中国扩大内需的重要支撑，但应警惕一些人利用概念放大地产泡沫。未来的新型城镇化将不再是“土地城镇化”，更不会支持房地产业的高速粗放增长。在城镇化进程中，房地产业应积极成为国民经济的配套产业。

住房需求增加是总趋势

2011年，全国城镇化率达到51.27%，此前十年间年均增长1.35个百分点。专家预计，到2020年，中国城镇化率将超过60%。可以想见，“城镇化”将成为未来中国经济发展的重要引擎和机遇。

面对未来10亿人口的城镇化，不可否认，城市住房需求将大量增加。据相关机构测算，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。

“住房的需求趋势是不会改变的”，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在接受记者采访时表示，一方面，有更多的人口要进入城市，城市面临住宅、棚户区改造，另一方面，高收入阶层的收入不断增加，需要增加住房供给。

专家预测，未来中国的房地产发展重心将越来越多地向大中城市周边和二三线城市移动，二三线城市的房地产市场发展空间很大。

李铁表示，要通过政策尽量使一些资源从高等级城市向相对低等级城市进行合理分配，促进二三线城市更多的吸纳人口。

国家行政学院决策咨询部主任研究员王小广认为，推进城镇化战略，不是继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化，而必须走一条以资源节约、效率优先，“见房见人”，以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点的新型城镇化道路。

城镇化不是“圈地造城”

近年来，在不少大城市周边，会出现“睡城”、“鬼城”。大量人群白天乘车赶往市中心上班，晚上回家睡觉。在前十年的城镇化进程中，由于耕地资源浪费、房地产过度开发、土地利用效率低，城市化建设中存在较为明显的泡沫。一些地区陷入“要地不要人”的误区， 土地城镇化快于人口城镇化。

如今，“新型城镇化”已成为市场关注焦点，也有业内人士担心，过去10年房地产的疯狂是否会在未来10年重演。

中国社科院工业经济研究所主任陈耀表示，近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。

“在推进城镇化的过程中，需要坚持稳健货币政策和房地产调控政策不动摇。”王小广表示。

李铁认为，城镇化发展一定会带来房地产发展，但城镇化不等于房地产化，也不等于全部开发高档住宅。城镇化是人口集聚、服务业积聚的过程，需要以保障房等形式解决人们的住房问题。“近些年，我们在对中低收入人群住房需求的满足上做得不够，需要在政策上进行调整，在空间上解决房地产资源配置问题，降低住房成本。” 李铁说。

去年年底，国土部和住建部重新强调从严调控楼市，从近期的政策变化来看，今年楼市调控从严已再度成为高层共识。专家表示，未来十年城镇化推进的重点将体现为“人的城镇化”。在推进城镇化的过程中，必须始终坚持完善地产调控，挤出目前的地产泡沫，对高房价继续予以纠偏，使更多人获取城镇化发展红利。

房企扮演的角色

对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。

新型城镇化要求城市功能向集约化发展，这就要求开发商具有规模化、高效化、标准化的特质，具备更为专业的城市综合开发能力，能对城市区域进行整体成片开发。而这对于处在经济转型期的房企来说，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。

万科总裁郁亮认为，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。

“城市运营商将是中国未来优秀房地产发展商角逐的最佳高地。”中共中央党校教授向春玲表示，房地产开发要从单一楼盘或者单一项目的开发转向城市综合功能的开发，这符合中国城镇化发展的方向。

目前很多房地产开发企业都已开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线，部分开发企业亦开始在一些有潜力的县市拓展城镇区域的土地储备。

据悉，恒大地产近些年集中下探二、三、四线城市，这些城市占据其总土储规模近80%，在市场中获得了迅速发展。碧桂园同样抓住了区域城镇化的机遇，通过郊区化大盘模式，带动地区相关产业发展，几年间企业竞争实力已跻身一线房企行列。

专家认为，中国城市化正在告别粗放型发展模式，城市运营是中国未来城市综合发展的必然模式。房地产企业作为参与未来城镇化发展的重要组成部分，应争取有限资源的最大化利用，在配套服务业、相关产业的带动下，逐步提升房地产市场的品质，而这对开发商提出了更高、更专业的要求。