给豪宅价格松绑的逻辑

来源:地产中国网 2013-05-16 12:01:00

北京市住房和城乡建设委员会负责人近日宣布,北京市新建商品房的售价将接受政府指导,新盘报价不能高于该楼盘此前成交价,也不能高于周边同质商品房价格,否则政府将不予发放预售许可证。此新规一出,舆论哗然。支持者弹冠相庆,畅想若此项铁腕政策得以实施,无疑房价再无上涨空间;质疑者牢骚满腹,指责行政之手再次干预市场,必将为市场所报复。

可以肯定的是,北京市住建委的初衷是为了顺民意、利民生,是善意的,但结果却未必能符合预期。因为,细究政策逻辑已发觉其难以自圆其说。该政策的逻辑起点是,同一地块上盖的房子必须一个价,不能涨。殊不知,同一地块上的房子却极可能不是同时建设的,后期建设的房子其成本极可能高于前期(因为企业的融资成本、管理成本乃至建安成本都存在上涨因素),因而后建的房子有涨价的合理需求。这一切本该随行就市,但却以政令代替了市场。而更令人匪夷所思的是,新政还规定“新房报价不能高于周边同质商品房价格”,这就不知其理论依据何在了。众所周知,新房大多数是后买地后建设的,由于北京近年来地价持续走高,新房的楼面地价甚至有可能高于周边现房房价。例如,2012年北京拍出楼面地价超 3万元 /平方米的住宅地块,而五年前最高楼面地价不过 1万多元 /平方米。可见,在前期纵容地价飞涨的情况下,突然半路杀出个新房限价的政策,大有欲擒故纵之嫌。这好比是,在妇女怀孕前号召人家勇当多产的英雄母亲,待到临产时突然通知要收婴儿的人头税!

其实,此新政的最大逻辑硬伤在于,完全忽视商品房的商品属性。这其实是混淆了商品与配给品的功能。

说起配给品,35岁以上的国人或许还有记忆,在物质匮乏年代由政府发放给公民的最基本的生活资料,包括米面油盐布匹等,价格是指定的,数量是限定的,用一种货币之外的票据作申领凭证。今天的保障性住房制度,实际上仍是上述配给制的延伸。在住房供应仍然不充足的现阶段,实施保障性配给可以保证社会基本的公平与正义。

但是,中国经济早已从计划与配给时代步入商品经济时代。而在商品经济中,任何商品其实都兼具了实用与投资功能,也就是说,只要是商品,都可以是投资品。贵重如钻石、黄金,普通如烟卷、大米,都曾成为投资品,甚至在特殊时期成为替代货币的硬通货。于是,在商品经济繁荣的今天,人们对于高端消费品跻身投资品殿堂早就习以为常。这其中的百姓耳熟能详者如:白酒中的茅台,红酒中的拉菲。

但消费品若想成为投资品,须先具备稀缺性。试想,如果全国各市县都能生产茅台,全世界的酒庄都能生产拉菲,那白酒、红酒也就是几斤高粱或葡萄的价钱而已。同样逻辑,如果全北京无论何地块都能半小时内到达天安门,那么无论五环还是六环,其房价都应和二环内一样不应有差距。

于是,我们对豪宅的天价可以多几分理解。如果按“房价收入比”衡量,那动辄上千万元一套的居所,固然早已超出消费品定价逻辑。但资源稀缺性推升部分商品使之成为奢侈品,皆因物以稀为贵。于是,酒市不应以葡萄的价格逆推拉菲酒的定价,楼市也不可以“房价收入比”约束稀缺性豪宅的高价!

拿房子和茅台比也许并不登对,因为老百姓可以不喝茅台和拉菲,甚至不喝酒,但一定要住在屋里,即有所谓“刚需”,这是人民权利,也是联合国肯定的基本权利。百姓的诉求有理,只是公民的基本居住需求该由谁来解决呢?当然应该,也只能由政府来解决!而政府从何处筹钱呢?

答案来自于商品房,尤其是豪宅!中国的做法正是如此,国外的经验也是如此,正是商品房的税费承载了保障房的发展。我们应该感谢中国房地产的市场化,这 20多年来,商品化使房地产业成为 GDP的发动机,亦成为地方财政的主要财源和保障房建设的金库。经济学家们早已规划出一个理性的住房保障设计框架:放开商品住房的市场,尤其是高端住宅市场,让富人去花钱置业,政府将来自于富人的税费和土地出让金补贴到更多的保障性住房。惟此,方是维护公平正义的循理之道,方可赢得双方的掌声。

(来源:中国房地产报)

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来源:地产中国网2013-05-16 12:01:00
经济学家们早已规划出一个理性的住房保障设计框架:放开商品住房的市场,尤其是高端住宅市场,让富人去花钱置业,政府将来自于富人的税费和土地出让金补贴到更多的保障性住房。惟此,方是维护公平正义的循理之道,方可赢得双方的掌声。
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