乔廷夫:当代MOMA催生的养老社区梦想

来源:地产中国网 2013-04-28 15:16:00

【地产中国网•高端访谈】沉寂多年的京城节能楼盘“当代MOMA”近期高调推出最后两栋楼王产品“历峰”,一时间,这家曾因在全国最早推崇绿色节能建筑而名噪一时的当代节能置业股份有限公司(下简称“当代节能”),也再度受到业内关注。

十年时间,北京乃至整个中国的房地产市场都发生了翻天覆地的变化,当代MOMA为何将最后一批产品雪藏如此之久?其价格是否也会因为所在区域地块的稀缺而身价倍增?而作为一直坚持做节能建筑的企业,当代节能近年来在节能建筑领域又有怎样新的发展?与十多年前相比,其产品的市场接受度是否发生变化?其未来有着怎样的发展规划?就此,地产中国网近日专访了当代节能置业股份有限公司华北区域公司总经理乔廷夫。

当代节能置业 乔廷夫

当代节能置业股份有限公司华北区域公司总经理乔廷夫。

历峰本打算做成养老住宅

地产中国网:为何当代MOMA这个地块最后的一批产品在十年之后才推出?这期间项目经历了怎样的变化?

乔廷夫:当代MOMA这十年基本上走了三步:第一步是绿色节能环保;第二是做艺术,现在社区内有书吧、画廊、艺术电影院等,氛围已很浓了;之后发现第三步便是要全方位去满足客户全生命周期的需求,特别在目前全世界都是高度的集约化概念指导下,对财智阶层、先锋人士来讲,全球化视野是非常重要的一件事。这些目前四五十岁的成功业主需要整合全球资源,不仅仅看住房和城市给他带来的所有配套,还需在全世界范围内为他们寻找其他需求。

基于此,经过一年多考察,终于在2012年底选择在美国休斯敦做一个养老加医疗项目,最重要的是能够提供一个移民方案,在目前环境下获得美国身份,这样未来养老、医、子女教育都能够得到比较好的保障。

当代MOMA也曾有段时间想拿一栋楼来做养老公寓,养老住宅的团队都已成立了,家具、电视等等这些工具也都已备好,但在考察全球很多养老住宅后发现国内商业模式并不成熟,觉得在我们现在这种能力和经验的积累下,用当代MOMA两栋楼来做养老住宅对小区不大负责任,后来就放弃了。从去年6月份开始,我们便着手筹备当代MOMA•历峰的再次亮相。

地产中国网:那与前期产品相比,收官楼王“历峰”有何升级?价格上是否有大幅提升?经过十多年的时间,市场对于节能产品在认同度上有怎样的变化?

乔廷夫:历峰在产品升级上主要有以下几点:东二环的地段和现房自然是已有的优势,经过多年发展,当代MOMA已入住400多个业主,整个社区的艺术氛围和艺术文化生活在2013年已经完整全面呈现了;在产品上,经过五年的磨合,原来节能系统中的小瑕疵已经得到很好的解决,居住的舒适度更好,精装修、智能化和园林景观方面都实现了升级。

在产品细节上,历峰也针对前期产品做了很多改进,一是地下专门为部分客户配置的司机室,储藏室;二是为历峰未来的业主设置了私人画廊,同时在其附近还配置了一个小会所,具备用餐、会客和休闲会议等功能;三是针对很多业主拥有多辆车的情况,历峰专用的车位配置也要高得多。

此外,历峰的业主还拥有投资当代节能置业在美国和加拿大两个国家的养老项目的机会,我们能为其提供相关的移民增值服务。

在客户的接受度上,当代MOMA原来有400多个业主,其中40%是老外,剩余的客户中50%都有三年以上海外生活经验,只有这样的客户才能接受我们这个产品,否则的话很难接受,所以这个项目独特性已经使得目标客户非常清晰。从历峰所接触的客户来看,市场接受度已经好了很多,我们的这种产品得到了很多年轻人的认同,但老年人的接受度仍然比较小。

未来或将移植美国模式做养老社区

地产中国网:您刚提到国内的养老地产存在很多不成熟的做法,您认为根源在哪里?

乔廷夫:主要原因,一是整个开发行业对于养老的模式没有清晰认知;二是解决不了融资问题;三是养老地产在短时间来看是一个只会投入没有回报的领域,有点类似于保障房

但所有人都知道市场大,大家都尝试来做。

地产中国网:正如您所说,目前国内的养老地产虽然投资热度很高,但却是缺乏很好的模式。当代节能置业在国外做养老地产是怎么实践的?

乔廷夫:一年之前,我们就开始考察美国比较成熟的养老地产商业模式,我们认为美国模式未来更适合中国。

美国模式第一个问题是,养老公寓为什么会存在?我想这个可能有需求存在的,养老住宅最大的竞争对手是谁?在选择养老住宅产品的时候,客户最大竞争对手是他现在住的那套房,即便对于美国人来讲,他如果说选择到你这个养老社区里面来居住,他要放弃他原来居住的那套房子,不是简单那套房子,可能有20、30年美好幸福生活在那里,他要放弃所居住社区所有邻里关系然后搬到这儿,对于美国人来讲迈出这一步非常大。你需要在入住养老公寓之前交30万到120万美金的会费,交完就入住,每个月再交1000到5000美金不等的管理费,这个费用包括居住、餐饮的费用,基本上除了买衣服、日常用品之外其他都包括,百年之后95%会退还。所以对于大部分中等收入人群来讲,要能够支付会费就得把原来那套房子卖掉,拿这笔钱交会费,最后渡过余生。

基于此,必须要解决老人未来所有的后顾之忧,不是像目前中国养老地产主要是社区、有一些配套给老年人提供一些服务,不能那么简单。我们选择美国做养老地产,其实也是出于一个战略性安排,我们希望通过这个项目在较短时间内学到整套管理体系和运营规则,然后把经验带到国内,还可以借助美国的医疗优势,通过现代科技手段把美国目前最好的一些医疗设备在未来实践当中移植到国内来。

地产中国网:后期的养老产品会在北京做吗?

乔廷夫: 在北京、太原、中南我们都希望来做,现在可以做准备工作,但是还没到我们能够拿一个项目开始运行的程度,我们肯定要做有把握的事情,因为美国项目目前还处于前期阶段,还没有进行到其经验能够吸收和消化到内地项目的深度当中来,所以不会贸然做这个事。

地产中国网:目前集团在节能建筑上的发展状况如何?未来的发展规划是怎样的?

乔廷夫:过去五年里我们把MOMA的这套系统带到了长江以南,开发出了另外两个全新的产品线满庭春MOMA和御庭春MOMA.我们提出了两个观点:一是“五元”过冬,一年交五块钱基本上冬季供暖,达到16度;二是在夏天的时候可以提供辅助降温,此外在冬天和秋天还能提供24小时热水。2005年开始我们在澳洲有项目,2009年在加拿大温哥华建立一个项目,2012年年末又在在美国拿到地块做养老、科技、医疗、保健项目,这是过去五年时间做的工作。

现在集团一共包括三大区域公司:一个是国际区域公司,主要负责美国、加拿大和澳洲的项目,一个就是华北区域公司,还有一个是中南区域公司,就是刚提到的满庭春和御庭春两个产品线,目前已经在南昌、九江、长沙等城市都有分布。未来规划我们深入这几个城市,另外长江以南地区再拓展相应的二级城市和三级城市,其实更重要的是希望和那些已有一部分相关资源的同行来合作,因为我们还是觉得一个人做事肯定会面临很多挑战,如果能够强强联合,发展速度会更快,面临的挑战也会少很多。

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