事实上,从2011年调控到现在,所有热销的楼盘也都有一个共同特征:刚需楼盘。以4月份为例,郑州楼市销量靠前的项目如盛润·锦绣城、方圆经纬花园、升龙天汇广场等项目房源大多以两房和小三房为主,得到的人场认可度也最高,单月的销售都超过150套。
第三方机构数据显示,4月份80m2~90m2面积段刚需房源备案18.95万m2,占商品纯住宅成交面积34.16%比重,位居各面积段成交首位,刚需房源依然支撑整个市场。而从4月份住宅物业成交面积段细分来看,郑州商品住宅成交面积持续以80m2~90m2两房为主,此面积段主要以首次置业客户为主力,其次为90m2~110m2及120m2~140m2的三房,此面积段内以改善型客户为主力,主要在于市场普遍向好及改善性需求的大量释放。
非住宅风险依然很大
商品住宅市场的火爆如果说是“风景这边独好”,那么非住宅市场就是一片愁云惨雾。众所周知,受到前几年调控影响和土地供应的调整,不少房企都进军了非住宅地产领域,开发了大量商用和办公物业,也造成非住宅物业供应量和库存的“井喷”。
第三方机构泰辰的数据显示,目前郑州楼市商业物业截至2013年4月份库存约为126万m2,按照郑州市商业月均(2011年~2013年4月)5.14万m2的消化速度来看,库存消化需近25个月,去化压力较大。近年来,市场多综合体项目,商业体量较大,同时普通住宅项目亦提高自己的商业配套体量,市场商业库存较大,未来消化压力相对较大。
而来自第三方机构恒辉的数据则显示,目前郑州市写字楼和商业的库存量都超过200万m2,按照现在的月均区划速度,都需要超过40个月时间才能消化完毕。
在此种背景下,对于投资者来说,大量供应是一把双刃剑,一方面激烈竞争将使得项目价格更加实惠;另一方面,大量项目入市对于后期的租金影响也会十分明显,投资者应该警惕风险。
“卖得太好”并不好
朱希苑
“楼市泡沫已经十分严重了”、“房价未来将下跌80%”、“房地产的暴利时代已经结束”、“没有道德血液的开发商,注定要走向失败”,诸如此类的论调,在每一次调控后都会突然密集,这些比汽车尾气都废的废话,有时候还颇有市场。
这一次似乎是个例外,“新国五条”出台之后,这些唱衰楼市的论调突然销声匿迹,除了坚持“反楼市”的牛刀之外,谢国忠也很少出来说泡沫论了,一向精神的易宪容也被派到打瞌睡的画面——微博上有人调侃:是不是看见房价又涨了,喊不动楼市崩盘的口号了?
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