上海经适房门槛不再放宽 老公房物业费9月调整

来源:新民网 2013-05-16 08:43:00

据新闻晚报报道,今天上午,上海(楼盘)市房管局局长刘海生做客新华社长三角新闻采编中心、新闻晚报、上海广播电视台广播新闻中心、东方网、文汇报联合主办的2013上海“民生访谈”节目时透露,为进一步解决保障性大型居住社区“房等人”、“人等配套”、“配套又等人”的连环扣难题,市有关部门将加大“大居”的配套建设力度,尽可能压缩保障房小区的“成熟期。”

如何看懂房价涨跌?

别被“均价”误导,看“指数”比较科学

访谈一开始,就市民关心的房价问题,刘海生坦言,税收政策、货币政策,包括市民对房价的预期,这些因素都会影响房价。这当中还涉及一个供应结构的问题。比如说早期,总感觉我们的普通商品房供应比较少,都是豪华型的房子,这几年政府加大了普通商品房供应,包括保障房的供应。

刘海生提醒,关注房价,不要被均价所误导。“有时候媒体、专家说平均房价涨了多少,均价实际上跟房价上涨并没有直接的关系,”刘海生举例,本月第一个星期,上海的新建商品房均价是23000元/平方米,上周的均价是20000元/平方米,为什么会有这个变化?因为(当周)高档楼盘的供应多了,销售量大了,(平均成交)价格就上去了。

“如果(当周)郊区的普通商品房供应多了,(中低价位房源的成交量)就上来了。(看房价)不能看均价,还是看指数比较科学。”刘海生坦言,“一般国家统计局都会在每月20日左右公布上一个月的房价指数,这是同质比较,相对来说是比较科学的。比如我在徐汇区买房子,(从指数上就可以看到),它跟徐汇区的同类型的房子比较,涨了还是跌了。”

在访谈中刘海生还特别谈到了开发商的广告投放问题。“现在房产商做广告很有技巧!”刘海生指出,老百姓买房子很关注一些广告,其中有一种门类叫软广告。“怎么区别媒体报道和软广告呢?(软广告)标题很大,内容很诱惑,最后会落到某一个楼盘。”刘海生这样说。

大型居住社区“房等人”、“人等配套”如何解?

压缩“10年成熟期”,今年重点解决供水

近几年,随着本市共有产权保障住房、公共租赁住房、征收安置住房等保障性住房供应入住规模的不断扩大,大型居住社区的各类配套设施建设能否与居民的入住同步,成了热门话题。不少搬入保障房小区的居民反映,部分保障房小区配套不够完善,这样的不完善涵盖交通、购物、就学、就医等方方面面,存在“房等人”、“人等配套”的尴尬情况。

针对媒体观察报告中提出的保障性大型居住社区“房等人”、“人等配套”、“配套又等人”连环扣的现象和难题,刘海生回应,(“房等人”的问题)不能这么简单理解。

“就像公交车一样,老百姓希望(保障房小区)有公交车进去,曾经在南汇有一个小区,公交是开进去了,但车子基本上是没人,有时候也会碰到这些问题。”刘海生认为,当然,政府也要主动一点,不是完全从经济上来衡量。市委、市政府,特别是房管部门也开过专题会,希望企业早一点进入保障房小区,特别是国有企业,比如说银行,上海银行、工商银行(601398,股吧)就希望可以早一点进去。

刘海生指出,在新加坡、香港的一些大型居住社区,从开始入住到配套齐全,通常有一个成熟期。“我们在上世纪80年代建(社区)的时候,成熟期差不多要10年左右。”刘海生认为,从财力上来说,现在政府更严了,完全可以压缩(这个成熟期)。去年,市委、市政府就把大型居住社区的市政、公建配套建设作为重点。比如说,今年配套建设的主要项目是供水,还有校园、医院等配套,今年共列有673项各种计划。

刘海生也坦言,老百姓更关注的是配套的投入使用。“我举一个例子,老百姓比较关心商业,最希望有大超市,但是一些超市经营企业不敢进去,担心没有销售额。”刘海生进一步解释,超市大多数都是一些食品类的东西,有保质期的,“这就是通常讲的是先有鸡还是先有蛋的问题。”

刘海生还指出,老百姓最关心的是交通问题。这方面交港局也在排计划,包括硬件设施的枢纽都在同步推。现在大型居住社区的规模非常大,今后社区管理的任务非常重。现在市委、市府专门有一个调研组,去年也出台了一些重大举措,今后要逐渐完善这项工作。刘海生还补充道,(“大居”的)教育矛盾少一些,但老百姓关心的不是小孩能不能读书,而是希望有好学校进去。

调控政策如何细化?

正常的投资都在百姓手上,目前一刀切了

对于张泓铭专家提出的对住房需求进行分类,并鼓励自住需求的观点,刘海生表示完全赞同。

刘海生认为,我国地区之间情况差异大,(房地产)调控政策不能一刀切。上海等东部地区的房价上涨比较快,房价的控制也是社会公众非常关注的问题。房价过快上涨不但会引起公众的不安,对房地产本身的健康发展也不利。刘海生表示,“自住需求实际上还包括改善型需求,过去政策有涉及这一块的内容,比如说小房子卖掉,换个大房子,国家税制当中有一个返税的政策,国家宏观调控以后已经把这个取消了。老百姓通过自身的努力解决住房的问题,还是要鼓励。”

“第二个问题比较难区分,那就是什么叫投资,什么叫投机。”刘海生指出,正常的投资现在都在老百姓的手上,目前是一起限制了。但是,合理的市场当中应当有(一定的投资成分),如在房屋租赁市场,市民买入了房子以后,作为投资性(资产)租出去。

所谓“投机”,在刘海生看来,就是炒卖。在新加坡、香港都有过这方面的税收政策,比如说多少时间里面买进卖出,就收相对比较厉害的税,所以针对“投机”的打击政策要细化。

刘海生进一步指出,(房地产市场中的)投机行为也不能绝对说一定不好。“因为有人是想钱生钱,但对房地产来说,这样炒作的话会伤害另外一批人,或者说,这是少数有钱人伤害了大多数人,这是个矛盾问题。”刘海生表示,(投机行为)从法律上来说也不是说不允许,但在政策上怎么来遏制这些行为,需要加以细化。

如何管好物业管理?

老公房物业费太低9月份后将有调整

关于物业管理的话题,刘海生直陈,物业管理既简单又复杂。所谓复杂,有很多传统习惯在里面,如果是政府、街道居委会、房管办完全不管,也很麻烦。这里面当然也有(物业管理)人员的素质问题,还涉及物业管理的价格体系。

“因为物业管理涉及到千家万户,还有低收入户,政府还在负责一部分小区的监管,并不是完全自治。我们研究政府监管小区物业管理既要到位,但别越位。”刘海生坦言。

刘海生坦言,有的小区物业自治管理管得非常好,小区也非常和谐,这里面有居民的素质问题,也有很多靠业委会,有些业委会主任真的非常好,业委会工作很多基本上都是在晚上以及星期六、星期天,那些时候大家在休息。有时候需要大家达成共识的,他还要一家一家上门。

在访谈中,刘海生特别谈到老公房的物业管理问题。“上海有些老公房的物业费非常低,我开个玩笑,一家人家一户一个月的物业费只是一个面包的钱,就是5元钱。这个(标准)对物业管理来说,显然没有办法维持下去,靠政府补贴也不是长久之计。”刘海生指出,考虑到老公房退休工人比较多,分三年逐步到位,9月份以后有一个调整。通过逐年调整物业服务收费标准,逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨,并解决“同一小区、不同收费”的历史遗留问题,“物业费收得低了,(物业公司)会降低服务标准来维持它的生存,实际上损害的还是业主的利益。”

经适房准入门槛会否继续放宽?

上海政策已保基本,今年不会再做大调整

今年上海的共有产权保障房(经济适用住房)的准入条件是否还会放宽?刘海生在访谈中表示,原则上不会做大的调整。

“和全国来比,上海的(准入)标准是比较低的。”刘海生指出,上海的共有产权保障房(经济适用住房)的准入门槛是按照中低收入阶层来划定的,就是说,人均收入在5000元/月左右即可申请。如果夫妻俩的月收入都是7500元,有一个小孩,也符合申请条件。

刘海生坦言,上海是高房价地区,目前来说,上海制订的(保障房)公共政策已经是保基本。如上海实施了10多年的廉租房政策,虽然好,大家也没有争议,毕竟覆盖面小。

“上海(的经适房政策)已经是保基本了,国家定的是低收入群体,我们定的是中低收入群体。”

宅基地面积是否计入保障房申请?

廉租房经适房须计入,公租房可以不算

就政务体验报告中提到的崇明宅基地的问题,刘海生回应,凡是农村的宅基地,在核查报告过程当中,申请廉租房、共有产权房时,(宅基地的)面积都算。

“只有一种情况,如果他申请公租房,而工作在市中心,远郊的面积可以不算。”刘海生还进一步指出,至于是不是核查,我们目前的手段完全可以查出他在郊区是不是有房子。

刘海生表示,我们有一个统一的申报表,申请人在申报表里面必须要如实申报,第二阶段是核查,从政府核查的角度不可能百分之百的不漏网,我们的核查结果将在网站中公示。

第二次房屋土地征收能否享受相同政策?

保障和动拆迁补偿无直接关系,不再享保底

就市民普遍关心的房屋土地征收话题,特别是关于二次动迁是否可以享受相同政策等问题,刘海生在访谈中表示,保障和动拆迁补偿无直接关系。

“比如说,原来的住宅在杨浦区某一个地块,动迁后拿了货币,买到了虹口区,(房屋再次被征收),由于每个地块的动拆迁政策都大不一样,补偿的标准有差异。”但刘海生指出,两次房屋征收,有一条是有区别的,就是套型保底政策,“如果是家庭困难户,第一次(房屋征收)肯定是享受了托底政策,那么第二次应该就不存在这个问题。这个房子原来是动迁过的,保障和动拆迁补偿没有直接关系。“第二次就不能享受这个(保障)了。”

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