押金退还易引发的纠纷

【案例】

老张退休后将自己的房子出租出去，做起了房东。小刘是个北漂的白领，带着老婆和上幼儿园的儿子四处租房居住。2011年，老张与小刘签订了为期一年的租赁合同，小刘承租老张的房屋，月租金为3000元。租期之内，小刘与老张相处十分愉快。

可租期届满之时，双方却因3000元的押金产生了激烈的争吵。

老张提出两个问题。第一是向小刘交房时房屋的墙壁是新粉刷，等小刘退房时，墙壁已经被小刘弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦。老张认为应重新粉刷墙壁，费用应自押金中扣除;第二，老张主张小刘弄坏了厨房的抽油烟机，现在抽油烟机噪声非常大，没法正常使用，应自押金中扣除维修抽油烟机的费用。小刘却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了。因此押金应该全额退还。

双方争执不下，只得诉至法院。老张的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像。

谁主张谁举证是基本的证据规则。而老张的证据只能显示退房当时的墙壁状况，无法对比墙壁小刘租住前后的差异，也就无法证明小刘弄脏了墙壁;老张的录像亦无法证明抽油烟机存在何种损坏以及损坏是否因小刘使用不当所致。最终，双方经法院调解，达成了和解，老张退还小刘押金2000元。

【分析】

租期结束后的押金退还涉及到房屋验收及费用结算，对水电费是否存在拖欠、“污损”是否属于正常折旧、设备损坏是否使用不当所致等问题，出租人与承租人常存在较大分歧。

面对这样的问题，建议双方在签订书面合同时，对特殊的房屋状况应进行明确的标记，如可在合同附件中的设施设备清单中标明墙壁是否新刷，设备是否新购或者是否存在较大噪音等情况，较难描述的也可以打印出照片双方签字确认。

同时，在合同履行中，房东一方也应当对合理折旧保持应有的宽容，合理限度内的房屋及设备折旧不能作为扣减押金的理由，只有因承租人使用不当造成的损害才是承租人的赔偿范围。再者，为了维护自身权益，房东应积极做好设备的日常维护、维修，一者可以延长使用寿命，二者如果发现人为损坏也可以及时检修、处理。

在返还押金的诉讼中，出租人应先证明扣减押金具有合法依据，承租人只需针对出租人的证据提交反证。而实践中某些中介公司以克扣押金为惯例，在没有凭据的情况下，随意提出几个理由即克扣押金，给承租人造成了不应有的损失。

转租合同引发的纠纷

【案例】

小杨自房东黄阿姨处承租了一间商铺，用于经营副食零售，租期为两年。经营才一年小杨就亏损了不少，于是想要将商铺转租出去，可小杨与黄阿姨的合同中约定未经房东书面同意，出租人不得转租。小杨仍偷偷地运作，与次承租人小周签订了转租协议。

出于谨慎，小周要求小杨在合同里写明保证不收回商铺的使用权，保证其享有小杨与房东租赁合同中的同等权益，保证租期届满后协助其与房东续签合同的条款。这样，双方达成了转租协议，小周向小杨交纳了租金、转让费并接手了店铺。

不久，精明的黄阿姨发现了问题，立即提出解除与小杨的租赁合同，并将小周赶出了商铺。后来小周将小杨诉至法院，要求解除转租合同、返还租金、转让费并赔偿损失。

合同具有相对性，仅能约束缔约的双方，小杨虽然在转租合同中对小周作出了种种承诺，均无法约束房东黄阿姨。房东黄阿姨与小杨的租赁合同明确约定禁止转租，如果小杨的转租未取得黄阿姨同意或追认，黄阿姨可单方解除与小杨的合同，并依据对商铺的所有权要求次承租人小周腾房。因此，一旦房东对转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。

小周可以请求小杨承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小周需证明实际损失情况，而且因小周明知小杨不具备转租权限，亦应自行负担部分损失。本案中，小周因无法充分证明损失情况，法院仅判令小杨返还剩余租金及部分转让费。

【分析】

随着经济流转的加速，商铺转租日益频繁，而转租合同的全面履行需以前手租赁合同为基础，极易节外生枝。如：部分次承租人偏信转租人的承诺，在前手租赁合同未约定转租权限的情况下贸然签约，一旦出租人拒绝追认，转租合同即陷入困境。

建议转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。对属于出租人与承租人之间的债务，亦应当场结清，防止事后发生纠纷。

隐蔽解约条款引发的纠纷

【案例】

2008年，老刘为开设旅店与房东释女士签订了为期十年的租赁合同，租下一处700平米的半地下室，用以开设旅店，并一次性交纳了2008年3月至2013年9月的租金一百万元。老刘原以为接下来的十年可以潜心创业了，谁料2012年房东释女士就将老刘诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同并要求老刘腾退涉诉房屋。

释女士诉称，与老刘的租赁合同签约早，租金标准已明显低于市价，而老刘总是拒绝增加租金。近日，她因资金周转困难意图出售涉诉房屋。但由于买卖不破租赁，许多买家了解到其与老刘漫长而亏本的租约都放弃了购买。因而，释女士决定依据双方合同解除租赁协议，提前收回房子。

老刘辩称，双方租赁合同约定的租期为10年，他不仅交纳了截至2013年9月的房租，还投入许多资金对涉诉房屋进行了装修和改造，这些资金多为其借贷而来，如果释女士现在收回房屋其将血本无归。因此，老刘坚决不同意现在解除合同。

法院经审理查明，老刘与释女士的租赁合同明确约定，租金标准为前五年半100万，后四年半90万;但该合同违约责任部分明确约定，如出租人需提前收回房屋应提前三十日通知承租人，并向承租人支付相当于年租金50%的违约金。依据双方合同，释女士可在承担违约责任并先行通知的前提下单方解除合同。双方合同期限虽为十年，老刘的承租权却可能随时落空。了解到双方的纠纷根源，法院在示明法律规定的情况下主持双方进行了调解，老刘与释女士达成调解协议，老刘可继续承租涉诉房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉诉房屋的租金调整为每年30万元。

【分析】

部分长期合同，尤其是商铺租赁合同通常都约定了固定租金，但近年来房屋租金涨幅较大，双方因此产生纠纷。同时，租赁合同多约定出租人提前通知并支付违约金即可解除合同，出租人常引用此种条款提前解约，以牟取更高收益。而承租人往往已就房屋进行装修、准备长期经营，此种情况下，双方就后续赔偿问题容易产生纠纷。

建议双方可约定较为灵活的租金标准，同时如设定提前解约权亦应从提前通知及适度比例的违约金两方面加强约束，以免影响合同关系的稳定。